Calidad de vida en el corredor del Henares
En el corredor del Henares, como resultado del desarrollo urbanístico de la población de Chiloeches (Guadalajara), se construirán más de 3.200 viviendas recogidas bajo el concepto de suelo urbano y otras 6.500 viviendas en suelo urbanizable, además de otros equipamientos sociales y un centro comercial. Este proyecto, que lleva por nombre Vega de Casasola, será una buena oportunidad de negocio para quienes tengan la oportunidad de instalar allí una oficina de farmacia.
De las 5 provincias que componen Castilla-La Mancha, Guadalajara es la tercera capital más poblada (68.248 habitantes según el censo de 2001, lo que supone el 39% de la población existente en la provincia y el 4% de la población en la autonomía). El crecimiento experimentado en el municipio durante el período 1991-2001 (0,72% anual) es inferior a la de la autonomía (0,62%), pero superior al crecimiento medio español (0,51%) en este decenio.
Economía y sociedad
Si comparamos otros datos sociales y económicos más importantes de Guadalajara, obtenemos lo siguiente:
* La renta disponible de Guadalajara (6), es inferior a la media de la provincia y superior a la autonómica, siendo idéntica a la española.
* La tasa de paro de la ciudad (3,3%) es superior a la provincial, pero inferior a la de su autonomía y a la del país.
* La tasa de migración (16,26%) está por encima de la española, pero por debajo de todas las demás.
Por tanto, el conjunto de ratios es relativamente adecuado para plantear un negocio en este municipio.
Censo de viviendas
Castilla-La Mancha tiene una evolución de 1991 a 2001 en viviendas principales similar a la española (el 20 frente al 21%), pero 5 puntos superior en secundarias (20%).
Licencias y visados de obra, de obra nueva y ampliación
La evolución para el período 2001-2004 en el número de viviendas con licencia expedida (72%) es el doble de la media en España. Igual sucede con los visados de obra nueva (116%), donde se supera casi por tres veces la media del país. De nuevo, los datos del período 2001-2003 sobre la evolución en los edificios ampliados, así como los edificios reformados o restaurados, son también muy positivos, ya que superan con amplitud a los españoles.
Número de habitaciones por vivienda y superficies medias
La ratio de habitaciones por vivienda (5,3) es superior a la media española. En cuanto a la evolución de las superficies medias por vivienda para el período 2001-2003, en todas las tipologías (unifamiliar, bloque y vivienda en obra de ampliación) la ratio está por encima de la media española.
Características del desarrollo
El nuevo plan de ordenación municipal de Chiloeches, municipio de la provincia de Guadalajara y de inmediata proximidad a su capital (fig. 1), de ahí que lo contemplemos como una prolongación de su capital, contempla más de 3.200 viviendas recogidas bajo el concepto de suelo urbano y otras 6.500 viviendas en suelo urbanizable.
Fig. 1. Plan de ordenación municipal de Chiloeches.
Analizadas las diferentes actuaciones, comprobamos que la de mayor importancia por número de viviendas se concentra en el sector 4 (fig. 2), donde se proyectan 2.400 viviendas que se establecen junto a un campo de golf de 18 hoyos. Por ambas cuestiones, consideramos que esta área será demandada por los residentes en el llamado corredor del Henares (habitantes en el entorno de la nacional II), así como población de Madrid que desee una segunda residencia próxima a la ciudad y donde puedan practicar este deporte, que va contando cada vez más con mayor número de adeptos.
Fig. 2. Vista aérea del sector 4 (Vega de Casasola).
Las características aproximadas del sector 4 son las siguientes:
* De las 2.400 viviendas que componen la urbanización, 922 se construirán en bloques plurifamiliares, 492 serán chalés adosados, 754 viviendas pareadas y 232 viviendas unifamiliares aisladas (fig. 3).
Fig. 3. Ordenación urbanística de Vega de Casasola.
* Además habrá 3 equipamientos escolares (preescolar, educación primaria y de segundo grado), una serie de equipamientos para hostelería y otros de uso social y deportivo que dotarán al desarrollo de equipamientos suficientes y variados.
* El equipamiento comercial (color morado de la figura 3) se sitúa a lo largo de la Avenida de Casasola, principal vía de la actuación.
Competencia actual y futura
Además del casco comercial urbano de la ciudad, otros destinos que atraen al consumidor son los siguientes desarrollos comerciales:
* Guadalcarria (Guadalajara). Es un centro comercial basado en un hipermercado de 11.000 m2 de SBA (Eroski), con una pequeña galería de otros 3.000 m2.
* La Dehesa (Alcalá de Henares). Es un centro comercial mediano de 38.000 m2 de SBA, con el hipermercado Alcampo, Leroy Merlin, Boulanger, Decathlon, Norauto, 5 salas de cine, Zara y Flunch como locomotoras. En su parque comercial (9.500 m2 de SBA), Media Markt lidera el imán comercial.
* Hipercor Alcalá de Henares. Con 5 plantas, una de ellas bajo rasante, esta cadena, como de costumbre, cubre toda la gama comercial posible.
* Parque Corredor. Es un centro comercial grande de 126.000 m2 de SBA, con el hipermercado Alcampo, Premiere Hogar, Conforama, Calderón Sport, Toys 'R' Us, C&A, Aki Bricolaje, Sfera, Zara, PC City y H&M como locomotoras del comercio.
* Carrefour Alcalá de Henares. Es un centro comercial fundamentado en un hipermercado de 7.500 m2 de SBA, con una pequeña galería de 1.500 m2.
Planos de ubicación
Localización y accesos
Situado al suroeste de Guadalajara, el sector 4 contará con muy buenas comunicaciones debido a las siguientes conexiones (fig. 4):
Fig. 4. Localización y accesos.
* Por el oeste, a la vía de servicio de la nacional II, cuya continuación se denominará Avenida de Casasola, y que articula el complejo urbanístico en dos.
* Conexión por el noreste (calle del Río Tajo) con la nacional 320.
Área de Influencia
Considerando el número de viviendas y su tipología, se entiende que el área de influencia (restringida al propio sector 4) tendrá unos 8.500 habitantes. Esta cifra se estima que se obtendría cuando este nuevo barrio se encuentre construido y habitado al 100% (hacia 2010).
Viabilidad del proyecto
Ingresos disponibles y gasto medio
Para estudiar la viabilidad de una oficina de farmacia en este desarrollo, se consideran los índices vinculados a este negocio en Castilla-La Mancha, aplicando los necesarios parámetros correctores para adecuarlos al desarrollo urbanístico que analizamos.
De todo ello, podemos llegar a las siguientes conclusiones:
* El gasto en productos farmacéuticos y parafarmacéuticos en el sector 4 de Chiloeches se situaría sobre los 3.400.000 euros/año aproximadamente, pero hay que deducir una evasión del gasto hasta de un 80% hacia otros lugares por distintos componentes, como son, por un lado, que la población sería del tipo «ciudad satélite» (viviendo en Chiloeches, pero trabajando fuera; por tanto, realizando el mayor consumo en los lugares donde trabajarán) y, por otro lado, que parte de las viviendas estarían destinadas a segunda residencia. Por tanto, podrían existir dos oficinas de farmacia con una facturación en torno a los 340.000 euros/año.
* Lo anterior implicaría que cada punto tuviera unos 95 m2.
* Un alquiler adecuado se situaría en los 12 euros/m2/mes (más gastos comunes).
Advertencia. La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.
Bibliografía general
Especial Directivos. Directivos Construcción. Madrid: 2003, 2004 y 2005.
INE. Censo de población 1991 y 2001.
INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 2003.
Ministerio de Fomento. Anuario Estadístico 2003.
Servicio de Estudios de "la Caixa". Anuario Económico de España 2005. Barcelona: "la Caixa"; 2005.
Servicios de Estudios de "la Caixa". Anuario Social de España 2004. Barcelona: Fundación "la Caixa"; 2004.