Consultas

Presentamos en este número una nueva sección que, articulada en forma de consultas breves, analizará aspectos jurídicos, laborales, fiscales y de diversa índole, siempre relacionados con la gestión empresarial de la oficina de farmacia.

Jurídica

¿Qué aspectos legales debo tener en cuenta al considerar el traspaso del local donde se explota el negocio de mi oficina de farmacia?

Es sabida la importancia que tiene para la explotación de cualquier negocio el local donde se ubica, pero en el caso de la oficina de farmacia aún adquiere mayor relevancia por otros aspectos derivados de la normativa propia de ordenación farmacéutica, como son los límites de distancias con otras oficinas de farmacia y centros de salud, las características que debe tener el propio local para ser autorizado por la entidad competente, etc. Por ello, parte de la gestión de la oficina de farmacia ha de radicar en el tratamiento legal de este elemento tan indispensable de la actividad como es el local, con el fin de poder garantizar su máxima seguridad jurídica hasta el momento último del negocio de farmacia.

El traspaso del local únicamente tiene lugar cuando junto a la transmisión del negocio de farmacia (fondo de comercio, mobiliario, etc.), se transmite también el uso del local donde se explota dicho negocio a través de la subrogación en las obligaciones y los derechos del anterior contrato de alquiler. Interesa el traspaso del local, en principio, cuando el contrato de alquiler existente tenga un plazo de duración extenso (cuando resten al menos 10 años para su extinción), la renta se halle por debajo de la de mercado y las condiciones permitan el derecho de traspaso y otros beneficios. De otro modo lo aconsejable es negociar un nuevo contrato.

El vendedor de una oficina de farmacia, antes de decidir cómo gestiona la operación de compraventa, debe fijar la estrategia a seguir para el local, teniendo en cuenta los casos que aquí mencionamos.

Contrato de «renta antigua»

Si tuviera un contrato de alquiler de los llamados de renta antigua (anterior a 1995) y no contuviera renuncia al derecho de traspaso, puede optar por el traspaso como forma de transmitir el uso del local. Únicamente estará obligado a cumplir unos requisitos, a saber:

-­ Que el arrendatario lleve 1 año establecido en el local.

-­ Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer como mínimo 1 año y ejerciendo la misma actividad que se venía ejerciendo.

-­ Que se fije un precio cierto por el traspaso. Entendemos que dicho precio se refiere únicamente a la transmisión del derecho de uso sobre el local y no al precio fijado para el negocio.

-­ Que se notifique previamente al arrendador la intención de traspasar el local y el precio fijado para dicho traspaso.

-­ Que se otorgue el traspaso en escritura pública.

-­ Que se notifique al arrendador la realización del traspaso, el precio pagado y los datos personales del nuevo arrendatario.

En estos casos el arrendador tendrá derecho a elevar la renta hasta un 15% y a una participación en el precio del traspaso de entre el 10% y el 30% en función de cuando se construyó o se habitó por primera vez el local.

Contratos celebrados a partir de 1995

En este caso y si en el clausulado del contrato no se contiene la renuncia a los derechos reconocidos en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, se podrá traspasar el local sin necesidad de consentimiento del arrendador, con el único requisito de notificarle fehacientemente en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado el traspaso o la cesión del contrato. El arrendador tendrá derecho a elevar la renta un 20%.

Contratos con renuncia al derecho de traspaso o de cesión del contrato de arrendamiento

En el caso de que en el contrato de arrendamiento que rige el local se renuncie expresamente al derecho de cesión del contrato (o traspaso), la situación se complica. Esta renuncia significa es que para poder realizar dicho traspaso del local es necesario obtener el consentimiento del arrendador. Y aunque normalmente los propietarios no tienen inconveniente en continuar arrendando sus locales a titulares de negocio de farmacia por su demostrada solvencia y estabilidad, sí es cierto que intentan lucrarse con dicha potestad y la ausencia de alternativas reales, mediante la exigencia del pago de un precio por dicho consentimiento. La alternativa del traslado es casi nula porque no podría justificarse un traslado forzoso por no acceder a negociar el traspaso, y un traslado voluntario, en el caso de que pudiera llevarse a cabo porque hubiera locales aptos para ello en la zona, disminuiría el valor del propio negocio al no poder transmitir una clientela arraigada a una zona y local concretos.

Por todo ello, en caso de un contrato de alquiler con renuncia del derecho de cesión o de contratos que aunque no contengan esta renuncia sean por plazos insuficientes para la seguridad del negocio, se aconseja negociar un nuevo contrato que, aunque pueda conllevar también el pago de un precio por dicha negociación --no necesariamente-- permita negociar nuevas condiciones favorables sobre el plazo de duración, el derecho de cesión, etc.

En todo caso, se recomienda contratar los servicios de profesionales que asesoren y gestionen de manera integral cualquier aspecto legal de la operación de compraventa de la oficina de farmacia y del traspaso del local o negociación del nuevo contrato de alquiler.

Jurídica

Soy arrendataria del local en el que exploto mi oficina de farmacia y mi contrato de alquiler es de los llamados de «renta antigua». ¿Qué derechos tengo según la ley actual?

Bien es sabida la importancia del local para el desarrollo de la actividad de oficina de farmacia dada la regulación de la profesión y los límites que ésta impone a la designación del local donde se ubican dichos establecimientos. Esta circunstancia tan peculiar del local de la oficina de farmacia hace que éste adquiera una relevancia fundamental para el presente y el futuro del negocio, obligando a los farmacéuticos titulares a velar por la estabilidad en su propiedad.

En esta ocasión vamos a fijarnos en un caso muy particular que es el de los contratos de alquiler celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995, también llamados de «renta antigua».

A estos contratos celebrados con anterioridad a 1995 les es de aplicación la LAU de 1964, que establece derechos y obligaciones distintos a los de los contratos celebrados con posterioridad a dicha fecha. Por ello es necesario que aquellos titulares de oficina de farmacia cuyo local se rija por un contrato de alquiler celebrado en esas fechas conozcan en profundidad su contenido, ya que difiere del que encontramos en los contratos actuales. Cabe decir que la nueva ley de 1994 introdujo algunas modificaciones que sí son de aplicación a estos contratos y a las que también haremos referencia.

La Ley establece libertad de pacto en los contratos de arrendamiento del local de negocio, por lo que en todo caso se deberá atender a las cláusulas que se hayan pactado en el contrato y en su defecto se aplicará lo que estipula la Ley. En el caso de que en el contrato no se haya pactado la renuncia de ninguno de los derechos previstos en la LAU de 1964, el arrendatario de un local de negocio (en nuestro caso el farmacéutico que arrienda un local para ejercer su actividad) tiene los siguientes derechos:

-­ Derecho de traspaso. Se reconoce al arrendatario el derecho de traspasar el local de negocio a un tercero (por ejemplo, cuando se transmite el negocio de oficina de farmacia se traspasa el local donde se ubica) sin consentimiento del propietario-arrendador. Esta es una de las principales ventajas de estos contratos frente a la legislación actual, ya que el propietario no nos puede obstaculizar la venta de nuestro negocio negándose al traspaso del local. Cabe destacar que aunque existe un derecho de tanteo (preferente) para el propietario ante un traspaso. Dicha opción, no obstante, es de muy difícil realización, ya que para continuar con el negocio dicho propietario debería ser farmacéutico y no suele darse esta condición.

-­ Subarriendo. El subarriendo del local de negocio exige siempre la autorización expresa y escrita del arrendador.

-­ Subrogación. En caso de fallecimiento del arrendatario, podrán subrogarse, en primer lugar, su cónyuge, y en su defecto o renuncia, sus hijos, siempre que aquél o éstos ejerzan la misma profesión.

-­ Derecho de tanteo y retracto del arrendatario. En caso de venta del local, el arrendatario tiene derecho de tanteo y de retracto (derechos preferentes para adquirir el local frente a terceros, uno ex ante y el otro cuando ya se hubiera transmitido el local).

-­ Prórroga forzosa y extinción. Llegado el día del vencimiento del plazo pactado en el contrato, éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Esto significa que para el arrendatario, si es su voluntad, pueden tener una duración indefinida, aunque la nueva LAU del 94 puso fecha para el fin de este beneficio. Dicha Ley establece que estos contratos anteriores a la misma que continúen en vigor se extinguirán por la jubilación o fallecimiento del titular persona física, salvo que se subroguen su cónyuge o hijos que continúen con la actividad, en cuyo caso el contrato durará como máximo hasta 2015. En caso de traspaso del local a un tercero, la Ley fija como límite la misma fecha, 2015, para la extinción del contrato.

- Indemnización por clientela. Se reconoce al arrendatario el derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del trascurso de 1 año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.

-­ Derecho preferente. El arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el propietario pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción del contrato.

-Estos son los principales aspectos que se han de tener en cuenta a la hora de tratar con este tipo de contratos. Sin embargo y dada la trascendencia del local en el negocio de oficina de farmacia, y ante cualquier modificación o circunstancia que pueda afectar al mismo, es aconsejable pedir asesoramiento a profesionales del sector que eviten cualquier riesgo innecesario para el titular de la farmacia.

Laboral

Mi farmacia tiene un alto índice de rotación de personal. ¿Qué medidas salariales podría tomar para retener a este personal?

Uno de los principales problemas de las oficinas de farmacia durante estos últimos años es la rotación de personal y una de las medidas que podemos tomar consiste en adaptar la retribución a los nuevos requerimientos de los empleados. Esto nos ayudará a mejorar sus condiciones laborales. En muchas ocasiones los empleados marchan de nuestra farmacia por motivos de horarios pero en otras ocasiones también nos encontramos que cambian para conseguir mejores condiciones salariales, que les empujan a abandonar su puesto de trabajo a pesar de tener una antigüedad consolidada, factor que pierde cada vez más importancia ante nuevas expectativas laborales.

Hay dos formas de retribuir a los empleados por encima de lo marcado por el convenio que pueden dar un valor añadido al empleo ofrecido y, por tanto, de forma indirecta, aportan calidad al puesto de trabajo y favorecen la retención de las personas más válidas. Estas dos principales fórmulas para dar un valor añadido a la retribución son la retribución en especie y la retribución a comisión.

Retribución en especie

Las retribuciones en especie son las que no se dan directamente con dinero sino de forma indirecta a través de un servicio o contraprestación. Además, en función de qué tipo de retribución se trate podemos ahorrar en cotización a la Seguridad Social y tributación al IRPF. Las retribuciones más frecuentes son:

-­ Cursos de reciclaje necesarios y financiados directamente por el empresario.

-­ Pago de guarderías de empleados: esta opción permite abonar los gastos causados por las guarderías y todos los niveles de formación hasta el bachillerato de los hijos de los trabajadores. Esto significa que la empresa paga directamente parte del gasto directamente a la escuela, guardería o instituto sin estar esta cantidad sujeta a tributación alguna. No se incluirán los gastos de actividades extraescolares, comidas, y otros no exclusivamente educativos.

-­ Primas satisfechas a seguros de enfermedad del trabajador, su cónyuge o hijos (hasta el límite de 500 euros anuales/persona). Se refiere a las mutualidades sanitarias y establece como obligación que el tomador del seguro sea la empresa.

-­ Gastos de financiación de la conexión y el acceso a internet. Incluye tanto la conexión a internet como la compra de los equipos que requiere: ordenador con sistema operativo, etc.

Retribución a comisión

La retribución a comisión está en auge en las oficinas de farmacia. La intención es incrementar el salario en función de un esfuerzo mayor del empleado y siempre que esto se traduzca en un aumento de ventas, aumento de beneficios, una mejor gestión de recursos, una mejor gestión de productos, una mejor atención al cliente, etc.

Por tanto, se remunera en función del trabajo ejecutado por el empleado y por ello la comisión será variable y proporcional a dicho esfuerzo (cuanto mayor sea el esfuerzo, mayor será la retribución). Para establecer este sistema se deben valorar los puntos más débiles de cada farmacia en términos de ventas y los que se han de incentivar. A partir de esta información se determinan unos objetivos en diferentes tramos, de manera que en los primeros tramos haya metas fácilmente asequibles y que se premien con cantidades pequeñas, hasta llegar a unos tramos con comisiones más elevadas y atractivas que requieran un esfuerzo mayor para su consecución por parte del empleado.

Estos objetivos deben configurarse tanto a nivel individual como colectivo, ya que no se trata de crear competitividad dentro de la misma farmacia sino de valorar el trabajo realizado individual, pero también colectivamente por el equipo. Por tanto, se trata de combinar comisiones y objetivos individuales y de grupo. El sistema que algunas oficinas de farmacia utilizan es la asignación a cada empleado de un grupo de productos, con unos objetivos y una responsabilidad sobre estos productos, y a la vez un objetivo común sobre ventas totales. Trimestralmente se liquidan las comisiones, que cotizan y tributan al IRPF.

En conclusión: son dos vías de remuneración adicionales al salario mensual fijo que pueden convertirse en un hecho diferenciador de otras oficinas de farmacia y que además dan un sello de calidad al empleo de nuestra oficina de farmacia.

Laboral

En mi farmacia tengo dificultades para que los empleados realicen horas de guardia nocturna. ¿Puedo contratar a una persona para que realice exclusivamente estas horas de guardia nocturna?

Cada vez es más frecuente que los farmacéuticos titulares de oficina de farmacia se encuentren con el problema de cubrir las horas nocturnas. Son muchos los empleados que no quieren realizar estas jornadas nocturnas a pesar de la retribución ofrecida o de los días de descanso que se dan en compensación. En poblaciones con pocos habitantes en las que las guardias son más frecuentes y donde las farmacias tienen poco personal este hecho se agrava, ya que en muchas ocasiones es el propio titular quien debe realizar las guardias forzosamente, con una rentabilidad dudosa.

Por todo ello, cada vez es más frecuente que los farmacéuticos busquen empleados para realizar exclusivamente las guardias, esto es, que contraten expresamente a personas que sólo van a realizar guardias nocturnas pero no trabajarán el resto de la jornada. Algunos farmacéuticos nos preguntan si para cubrir esta necesidad pueden recurrir a autónomos y nuestra respuesta es rotundamente negativa, ya que este tipo de personal que realiza las guardias se considera a todos los efectos personal laboral y, por tanto, debe estar contratado como el resto de empleados de la farmacia y no como un profesional externo.

Otra de las cuestiones en este ámbito es cómo se liga contractualmente el número de horas de trabajo y el precio a pagar por hora. En la mayoría de los casos la categoría profesional del empleado es la de farmacéutico, ya que así lo exige la legislación farmacéutica. El contrato de trabajo se realizará según las horas mensuales o anuales que deseemos contratar. Es decir, si tenemos muy claras las horas que la persona va a realizar durante un año lo podemos establecer contractualmente (por ejemplo, 50 horas anuales), debido a que no existe limitación más allá de la jornada anual establecida por convenio colectivo para la jornada completa (1.770-1.820 horas, en función del convenio nacional o provincial).

A efectos de retribución, se pueden aplicar dos patrones:

-­ Repercutir la cantidad anual de acuerdo con las horas contratadas en doce mensualidades, es decir, calcular anualmente cuántas horas realizará y traspasarlo a una cantidad mensual fija con independencia de que durante un mes concreto el empleado vaya a realizar una guardia más o menos. Simplemente hay que tener en cuenta que a final de año haya realizado las horas abonadas.

-­ Establecer contractualmente una jornada anual y cada final de mes pagar proporcionalmente a las horas trabajadas durante el mes, hasta que a final de año coincida lo contratado y lo abonado a pesar de abonarse de forma irregular.

Asimismo, en la contratación de este tipo de personas, siempre y cuando el contrato sea indefinido a tiempo parcial, se puede establecer un pacto de horas complementarias. Esto significa que se establecerá aparte un número de horas a realizar de forma optativa, además de un número determinado de horas anuales cuyo cumplimiento es obligado.

La opción de realizar o no estas horas complementarias será siempre del empresario, ya que por parte del trabajador serán de obligado cumplimiento siempre que el empresario lo solicite, pero sólo se abonarán en caso de realizarse. Es decir, existe un pacto de horas además de las establecidas en contrato que dan cierta flexibilidad al farmacéutico para solicitar su realización o no realización en el año en cuestión.

A efectos de remuneración, algunos convenios colectivos establecen pluses (por ejemplo, el de la provincia de Barcelona fija uno del 25% del salario) para aquellos empleados que exclusivamente realicen jornadas nocturnas. Otros convenios no establecen ninguna retribución especial y en esos casos bastará con atenerse al salario de farmacéutico marcado. A pesar de las limitaciones legales, lo más habitual es pactar con el empleado un importe global por horas que, normalmente, estará por encima de lo marcado por el convenio y variará en función de la zona en la que esté ubicada la farmacia (puede situarse entre 100-180 euros por guardia nocturna).

En conclusión, será una opción a tener en cuenta a la hora de cubrir estas franjas horarias para las que es complicado encontrar disponibilidad en el personal ordinario.