En este breve artículo se aplican a la farmacia española los fundamentos universalmente admitidos en valoración de empresas. Los métodos de valoración de Gordon-Shapiro, Modigliani y Miller son la base de esta tasación y constituyen el sustrato teórico de valoración a lo largo y ancho del planeta, siendo la herramienta que utilizan todas las empresas y multinacionales para la toma de decisiones en relación con nuevos proyectos empresariales. Sin embargo, estos métodos no han llegado a la oficina de farmacia española del siglo xxi.
UN EJERCICIO COMPLEJO
En nuestro país, a diferencia de las valoraciones de farmacias que se hacen en Europa, se han utilizado unas técnicas de tasación de farmacias primitivas, rudimentarias y muy poco rigurosas, tanto en el método como en la técnica, lo que ha contribuido a desorientar a los que han atendido al resultado. Sin embargo, el proceso de análisis de valor de una empresa no es sólo imprescindible en operaciones de traspaso, sino también para tomar decisiones de estrategia empresarial.
Sorprende la superficialidad con que se lleva a cabo esta operación de valoración de oficinas de farmacia, y en general todas las tasaciones, máxime cuando existe un marco teórico muy sólido en el ámbito de las finanzas.
El farmacéutico, como empresario, debe adoptar decisiones en el ámbito de las finanzas, los recursos humanos y la logística, actualizar sus sistemas de tratamiento de la información, implementar sistemas de calidad total, sumergirse en su estructura de costes, reducir gastos, dominar la actividad, los procesos, la evolución esperada de los precios, conocer la satisfacción que proporciona al consumidor, así como la regulación jurídica relativa a su negocio, las expectativas de futuro y la evolución del marco legal, fiscal, y económico. Todo se debe integrar en una política de empresa acorde con su trayectoria personal y marcada por el deseo permanente de superación.
El farmacéutico no debe en ningún caso identificarse con el botiguer o tendero que se limita a conducir su negocio como si de una expendeduría se tratase, y pensar que la evolución de su actividad empresarial no depende de él, sino de lo que quieran hacer de él y su sector.
CUESTIÓN DE PERSPECTIVA
El enfoque de la valoración de la farmacia dependerá de en qué posición nos encontremos, si somos la parte compradora o vendedora, ya que el valor para un inversor procede de la riqueza que esta inversión sea capaz de generar en un futuro, y esto siempre es difícil de predecir. La nunca superada discusión entre valor y precio sigue vigente todavía hoy a la hora de valorar farmacias. Valores existen muchos, pero para llegar al precio es imprescindible la negociación.
El buen tasador se distingue por su capacidad de análisis y comprensión del negocio en el que se encuentra la compañía, lo que le permite anticipar amenazas y oportunidades, evaluando puntos fuertes y débiles. Pero hay algo más que no se puede escribir en un simple artículo y que se consigue sólo con la experiencia, e incluso con el instinto y el «olfato». Se debe tener en cuenta que no todas las farmacias tienen igual riesgo, por lo tanto no se les puede exigir la misma rentabilidad.
Para el comprador de oficina de farmacia, para el farmacéutico que pretende adquirir una mayor, de cara a optimizar la rentabilidad, llega un momento en el que debe decidir entre dos o más alternativas de inversión sobre las opciones de oficina de farmacia que encuentre en venta. Este artículo sólo pretende ofrecer una visión sencilla y práctica sobre los criterios y parámetros que se deben tener en cuenta en la selección de una oficina de farmacia en su consideración como inversión, empresarial o financiera.
Un ejercicio altamente enriquecedor consiste en realizar un seguimiento de las farmacias que se traspasaron en el pasado y comprobar los resultados efectivamente obtenidos con aquellos que se previeron en el año en que se realizó el análisis.
A menudo se defiende que la determinación del precio en una transacción depende exclusivamente del equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda, de las ganas de comprar y vender; sin embargo, valorar no es más que intentar cuantificar dichas fuerzas. Un inversor profesional debería hacer un estudio de valoración de la empresa que va a adquirir, o en la que tiene interés, para hacer una oferta que sea beneficiosa para él --este concepto se denomina value management, o gestión del valor, en inglés--.
PRINCIPIOS FINANCIEROS PARA LA VALORACIÓN DE OFICINAS DE FARMACIA
Está demostrado que los distintos métodos, aplicados correctamente, conducen a idénticos resultados.
El valor procede de las expectativas de generación futura de recursos
Por esta razón, lo que debe determinar el valor de una oficina de farmacia son las expectativas de beneficios futuros, y más concretamente, el cash-flow o suma de los beneficios más las amortizaciones, por lo tanto el inversor puede considerar las amortizaciones como un capital disponible, dado que es un gasto de ámbito fiscal, que no se ha de tener en cuenta en una contabilidad analítica.
El análisis se realiza en función de la documentación aportada
Cuanto mayor sea la calidad de ésta, mayor será el precio y menor el riesgo. Por ello es importante que el farmacéutico disponga de toda la documentación relativa a la facturación y a la gestión de la farmacia en estricto orden.
El crecimiento no aportanecesariamente valor
El crecimiento no debe ser el objetivo por sí mismo (como ha ocurrido en muchas farmacias que han ampliado el horario y han aumentado la cifra de ventas pero no la rentabilidad), sin estrategia financiera alguna. Los nuevos horarios ampliados o las nuevas inversiones sólo son rentables si la rentabilidad es superior al coste promedio del capital ponderado. Si este beneficio es menor, el crecimiento resta valor. Incorporar renta a través del crecimiento en un escenario perpetuo implica que la empresa es capaz de invertir, de forma permanente, por encima de la tasa de retorno exigida a los recursos. Este supuesto debe estar ampliamente soportado por ventajas competitivas de la empresa que no puedan ser eliminadas en el futuro, y dada la inestabilidad del actual marco legislativo, es muy difícil basarse en estas premisas.
Principio de valor único
Todos los métodos conceptualmente correctos conducen a idénticos resultados. Si ello no es así se deberá a que el procedimiento empleado no es correcto o no ha sido adecuadamente implementado.
Valorar implica necesariamente predeterminar la estructura financiera utilizada
Debido a la deducción fiscal de los gastos financieros, y a que el coste de la deuda es superior a la tasa libre de riesgo (actualmente la tasa libre de riesgo sería la de los Bonos del Estado, que se sitúa en torno al 4%), el uso de endeudamiento afecta al valor de la farmacia. Ello significa que no podemos hablar del valor de una farmacia sin fijar la estructura financiera considerada para alcanzar ese valor.
MÉTODOS DE VALORACIÓN DE EMPRESAS
Existen dos tipos de métodos para la valoración de empresas: estáticos y dinámicos. Los estáticos son los que se basan en la contabilidad de la farmacia, es decir, en su foto fija, que en un determinado momento es lo que genera valor.
Los métodos dinámicos cuantifican, a partir de la evolución prevista, el valor actual de los beneficios futuros. Este será el método a utilizar para la estimación de una farmacia.
Una forma desfasada de tasar --que es la que se utiliza actualmente con las farmacias-- consiste en evaluar el precio de una empresa en función de situaciones comparables: valorar las oficinas de farmacia en función de los últimos traspasos que se hayan realizado en la zona, esto es, valorar por similitud. Pero este método no tiene en cuenta ni la estructura de gastos, ni las expectativas de futuro, ni ningún otro factor, como veremos más adelante.
TIPOS DE RIESGO
El riesgo que tiene cualquier farmacia, independientemente del riesgo en que incurre el propio farmacéutico, se puede dividir en dos tipos:
Riesgo sistemático: es el que afecta a todo el sector por igual, en función del marco económico, jurídico, etc. Es el entorno macroeconómico que afecta a todas las oficinas de farmacia.
Riesgo no sistemático: es en el que incurre la farmacia objeto de valoración en concreto, en función de la estructura de gastos, posibilidad de transmisión, evolución demográfica de la clientela, etc.
VALOR OTORGADO POR LOS TRIBUNALES A LAS OFICINAS DE FARMACIA
El concepto de valoración de oficinas de farmacia es tan polémico que incluso el Tribunal Supremo se siente incapaz de precisarlo, y evita con ello crear indefensión ante el ciudadano:
«La valoración, como ha sostenido esta Sala en una doctrina jurisprudencial consolidada, debe motivarse suficientemente: Se ha estudiado el volumen de ventas, compras y rendimiento neto del negocio. Tanto el declarado por el contribuyente, como el estimado por esta inspección. En consecuencia, es obligado indicar en el acuerdo de comprobación del valor: 1.º) El método de valoración utilizado, dentro de los diversos que admite esta técnica de valoración 2.º) Las cifras de volumen de ventas, compras y rendimiento neto del negocio, no sólo las declaradas por el donante, sino también, y esto es fundamental, las estimadas por la Inspección, que no ha conocido la recurrente. 3.º) La ponderación y relación de estas cifras con el valor de lo transmitido, y 4.º) El tipo o tasa de actualización utilizada y su justificación.» (Sentencia del Tribunal Supremo RJ 8459\1996).
VALORACIÓN DEL FONDO DE COMERCIO
Entendemos por fondo de comercio el valor que se atribuye a un conjunto ordenado de bienes y clientela, que generan, por sí mismos, una actividad económica, susceptible de generar unos flujos de caja y una esperanza de obtener un beneficio. Se puede valorar:
Como múltiplo de las ventas, a pesar de que ya se ha comentado la inadecuación de este tipo de valoraciones.
Fondo de comercio = ventas * factor (que oscila entre 1 y 2,5)
Es un método basado en la estructura de costes de la empresa, pero es incorrecto para valorar farmacias, porque dos farmacias en igual población o calle pueden tener dos estructuras de gastos completamente distintas. Reiteramos de nuevo que esta propuesta de estimación del fondo de comercio no es aceptable desde el punto de vista del rigor financiero.
Como múltiplo del beneficio.
Fondo de comercio = beneficio * n años.
Tampoco es correcto porque el término «beneficio» está cargado de subjetividad, ya que no tiene en cuenta las amortizaciones.
Como múltiplo del cash-flow.
Fondo de comercio = cash-flow * n años
Siendo el cash flow el beneficio más las amortizaciones.
Este método tiene la ventaja de que el cash flow es una magnitud objetiva, porque depende menos de los criterios contables utilizados en el cálculo de las amortizaciones.
Sin embargo, se utilizan estos métodos a pesar de ser incorrectos, por dos motivos:
Simplicidad: su facilidad de cálculo y la inmediatez del resultado eliminan cualquier barrera de entrada al proceso de valoración. No se necesita ningún conocimiento para aplicarlos.
Comparabilidad: la homogeneidad de los ratios obtenidos permite comparar los resultados obtenidos con otros casos parecidos, con lo que el método permite incorporar referencias de la realidad de los mercados.
Sin embargo, las ventajas de la aplicación de indicadores relativos constituyen, precisamente, su principal deficiencia. La simplicidad es sinónimo de poco rigor, ya que estos métodos no permiten la inclusión de un análisis del riesgo, las expectativas futuras o el análisis detallados de los estados financieros. Por ello, el único método que debemos aceptar es el de descuento de flujos o estimación a fecha actual --con una tasa de actualización razonable en coherencia con la coyuntura económica-- de los beneficios futuros.
Los ojos profesionales con conocimientos financieros apenas si pueden creer que en el siglo xxi se siga valorando una empresa como la farmacia mediante los indicadores relativos citados, con el importante volumen económico que lleva asociado este tipo de operaciones. Según estos métodos, ¿cuál de las dos farmacias de la figura 1 tendría mayor valor en el mercado?
Fig 1. Ejemplo para la valoración
PARÁMETROS PARA LA VALORACIÓN
A la vista de lo expuesto, ¿cómo debemos valorar una farmacia? Hay varios conceptos clave a tener en cuenta:
Valor del inmueble, si es que el local donde se encuentra ubicada la farmacia se transfiere conjuntamente con la farmacia.
Derechos de traspaso. Este es un valor inmaterial, que debe reflejar el valor actual de los flujos de caja futuros. En él se suele incluir todo lo existente en la farmacia: las instalaciones, los equipos informáticos, el mobiliario, los aparatos de precisión, las básculas, el tensiómetro, los equipos de acondicionamiento de aire, el material de laboratorio, etc.
Existencias. Se valoran a PVP, y se aplica un descuento, que en función de la farmacia de que se trate, y según su estructura de ventas, puede oscilar entre el 28% y el 37%.
Impacto de la situación del personal contratado en la valoración de la oficina de farmacia. Se deberán valorar y analizar las indemnizaciones posibles, los despidos que se puedan producir, los fondos de pensiones que se deban constituir, u otros compromisos que existan con el personal. Estos pasivos laborales son especialmente importantes si recordamos que una valoración patrimonial, en el fondo, no es más que un ejercicio de liquidación de la empresa, y de cálculo de valor en ese caso. Cualquier inversor preferirá una empresa sin pasivos laborales a que hacer frente, que otra farmacia que tenga grandes obligaciones contraídas con el personal
Valoración de las posibles contingencias fiscales. No se deben tener en cuenta, ya que en caso de existir, apuntarán contra el farmacéutico vendedor, por ser las farmacias empresas adscritas a personas físicas (o comunidades de bienes), y dado que la actual legislación no acepta la constitución de sociedades con personalidad jurídica. Lo mismo ocurriría con posibles responsabilidades sanitarias que se derivaran de la manipulación de las especialidades farmacéuticas llevada a cabo por el anterior propietario; los Tribunales siempre actuarán contra el anterior propietario.
Valoración de los pasivos que se deriven de litigios. Se ejecutarán al farmacéutico vendedor; sin embargo, un exceso de notoriedad pública puede suponer un descrédito susceptible de afectar a la farmacia en sí, independientemente del propietario.
PERITOS AUTORIZADOS
El debate sobre qué profesional es el competente y autorizado para realizar la valoración de la oficina de farmacia ha sido muy controvertido y muchos farmacéuticos han visto cómo Hacienda les hacía una valoración que consideraban exagerada, llegando incluso a no reconocer al perito que había realizado la valoración.
Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (JT 1992\188) establece que:
«La única cuestión que plantea el presente recurso consiste en saber si un Inspector de Finanzas del Estado es perito idóneo para valorar un negocio de farmacia. El recurrente niega esa idoneidad alegando que se trata de valorar un inmueble, pero en la escritura de 5-2-1990 bien claro queda que lo que se transmite es un negocio de farmacia, «con sus muebles, enseres y existencias» y con exclusión, precisamente, de la propiedad del inmueble donde se ubica, que se cede en arrendamiento. Se trata, pues, de valorar una empresa o negocio y la idoneidad para ello de los Inspectores de Finanzas es indiscutible en base al Reglamento del Cuerpo de Inspectores Financieros y Tributarios».
APALANCAMIENTO FINANCIERO Y COMPRA DE LA FARMACIA
El apalancamiento financiero consiste en obtener los recursos para financiar la actividad económica que se va a adquirir, a un tipo de interés inferior a la rentabilidad esperada que nos generará la mencionada actividad económica. Así, si el banco nos ofrece el dinero al 4%, y en la gestión de la oficina de farmacia obtenemos un 13%, cuanto más nos endeudemos más ganamos, aunque también asumimos un riesgo mayor (fig. 2).
Fig. 2. Ejemplo del impacto del apalancamiento financiero sobre la elección de la oficina de farmacia a comprar
MÉTODO DE GORDON-SHAPIRO
El valor de una inversión depende de los beneficios futuros que genere, si bien éstos no están garantizados. La clave, por tanto, radica en realizar un análisis provisional lo más certero posible.
Según el método dinámico de Gordon-Shapiro, el valor de la empresa es por definición el sumatorio desde t=1 hasta t=n del cash-flow de los años objeto de estudio dividido por (1+i) elevado a t, siendo i el tipo de interés y t el tiempo previsto de la inversión (fig. 3).
Fig. 3. Fórmula para calcular el valor de la empresa, según el método de Gordon-Shapiro
Tenemos, por tanto, tres incógnitas: cash-flow, tiempo y tasa de actualización de los beneficios futuros.
Cash-flow
Debemos tener en cuenta que:
Cash-flows pasados no garantizan cash-flows futuros; solo nos servirán de orientación.
Para valorar los cash-flows debemos conocer sólo los líquidos y relevantes (estos últimos son los que se pondrán de manifiesto en función de si efectuamos o no la inversión).
Se valorará el impacto de los gastos financieros y de la carga fiscal.
Tiempo
Habrá una fase en la que seremos capaces de individualizar los cash-flows año a año, pero por ejemplo, a partir del sexto año, ya será muy difícil conocer el cash-flow individualmente. Por ello, pondremos un valor residual.
Tasa de actualización
La tasa de actualización de los beneficios futuros depende del método que utilicemos y de la estructura del pasivo, ya que el cash-flow remunerará al propietario, pero además del capital propio, puede existir deuda con una entidad bancaria, con proveedores, etc.
¿Qué tasa de actualización utilizan los tribunales en las valoraciones periciales contradictorias de oficina de farmacia?
«Este Tribunal ha de pronunciarse sobre la corrección de la comprobación de valores y al respecto ha de decirse que se ha realizado empleando uno de los medios del art. 52 de la LGT --dictamen de perito con título adecuado-- y que se ha motivado suficientemente, al explicitarse en el informe que la valoración se ha obtenido mediante la capitalización a un tipo coincidente con el interés de demora del año del traspaso del beneficio medio ponderado de los tres años anteriores a dicho traspaso de oficina de farmacia. Por tanto, la valoración asignada sólo podría modificarse en su caso mediante la tasación pericial contradictoria, que ya ha sido acordada por el Tribunal Regional.» (Sentencia del Tribunal Supremo RJ 8459\1996).
ANÁLISIS DEL RIESGO EN LAS VALORACIONES DINÁMICAS
El análisis del riesgo en la valoración de una empresa es el mismo que se realiza en la metodología del análisis de inversiones, ya que una empresa no es más que un proyecto de inversión complejo. Por ello, matemáticamente, sería definible como la esperanza de flujos de caja previstos. Además existe un apalancamiento económico o sectorial, que depende del tipo de sector y de negocio que desarrolle la empresa, y define la sensibilidad de las ventas ante los vaivenes del ciclo económico. En la farmacia, esta sensibilidad es muy reducida, de momento.
Parámetros financieros básicos
Los parámetros que se suelen utilizar para tener criterio y poder elegir entre varias alternativas de inversión no sólo ayudarán al farmacéutico a elegir la inversión más adecuada en el ámbito de su actividad empresarial, sino que le pueden ayudar en cualquier inversión a nivel particular.
A continuación se detallan media docena de parámetros financieros básicos, que toda persona que lleva a cabo una actividad empresarial con un espíritu emprendedor debe conocer. En todo caso, hay que tener clara previamente una serie de aspectos relativos a los distintos tipos de inversiones existentes:
Inversiones de expansión: se producen cuando por un incremento de la demanda, la oficina de farmacia necesita una mayor inversión, ya sea en activo fijo o en necesidades de capital de trabajo.
Inversiones de sustitución: ya sea por activos que van quedando obsoletos, como puede ser el mobiliario, la decoración, los equipos informáticos etc., como en el caso de la sustitución de una oficina de farmacia por otra, aprovechando las ventajas fiscales que hoy existen.
Básicamente, las variables relevantes que se han de tener en cuenta para el análisis de inversiones son las siguientes:
Fondos comprometidos: es el capital que, dependiendo de nuestra decisión de inversión, se necesita para llevar a cabo la inversión.
Fondos liberados: en ocasiones, en una inversión empresarial se liberan fondos; para ello se confeccionará un presupuesto de tesorería, a largo plazo, conociendo los cash-flows, analizando el origen y las fuentes de inversión del capital, viendo de dónde hemos obtenido los recursos, así como en dónde hemos invertido. Una vez se conozcan, y no antes, las fuentes del capital a emplear y los usos que se le van a dar, se analizarán las herramientas de financiación.
Cash flows relevantes: si denominamos cash-flow al beneficio menos las amortizaciones, como ya se ha señalado, los cash-flows relevantes son los que se pondrán de manifiesto en función de si hacemos o no la inversión.
Canibalismo: es un fenómeno que se produce al lanzar una nueva actividad que reduce las ventas de otra ya existente.
Cash-flow incremental: si se tiene un activo inutilizado, y en su lugar se instala una actividad económica, al analizar el gasto que supone el inmueble el resultado será cero, ya que no estaba generando ningún beneficio, aunque la contabilidad analítica sí lo recoja.
Costes hundidos: son gastos que con independencia de que se decida o no comenzar la actividad, ya están realizados.
Costes de oportunidad: es el capital al que renunciamos por no hacer el proyecto, esto es, el diferencial que nos supone la decisión de llevar a cabo o no la inversión.
Valor residual: cuando el proyecto acaba y liquidamos todos los activos, obtenemos el valor final de traspaso de la oficina de farmacia, si consideramos que existen dos líneas de negocio: la venta de especialidades farmacéuticas y parafarmacia, y la venta de farmacias.
Tasa de actualización: es una incógnita que dependerá de los tipos de interés, de la inflación, del interés personal que se pueda tener en una determinada actividad, siempre valorando el riesgo que entendemos vamos a correr por la inversión en la actividad de que se trate.
Criterios para analizar la idoneidad de una inversión
Los criterios básicos para valorar la idoneidad de determinada oficina de farmacia, entendiendo su adquisición como una inversión, son los que se exponen a continuación.
Tasa de rendimiento contable
Es un criterio muy simple, y a veces es la única magnitud que el farmacéutico valora a la hora de decidir la inversión. Se obtiene por una simple división entre el beneficio y el valor estimado de la farmacia.
Beneficio
RC = Valor estimado de la OF
Así, una oficina de farmacia con unas ventas de 50 unidades monetarias, con un valor en el mercado de 80, y que ofrece unos beneficios anuales de 6, nos está ofreciendo una rentabilidad de 6/80, es decir un 7,5%. Pero este criterio no se debe seguir, ya que no tiene en cuenta el riesgo, no estima a fecha actual los beneficios futuros, y trabaja con beneficio, y no con cash-flow, y el beneficio es un término muy relativo y lleno de subjetividad.
Cash-flow sobre inversión
Esta magnitud ya nos ofrece la ventaja sobre la anterior de trabajar con cash-flow, y no con beneficio. No obstante, continúa sin actualizar, y sin tener en cuenta la tasa de riesgo que soporta la inversión.
Cash-flow = beneficio + amortizaciones
inversiones en activo fijo
inversiones en necesidades de capital de trabajo.
La diferencia entre cash-flow y beneficio puede apreciarse mejor mediante el sencillo ejemplo de la figura 4.
Fig. 4. Diferencia entre cash-flow y beneficio
Payback
Nos ofrece una idea de los años necesarios para el retorno de la inversión. Es el resultado de la división entre inversión y cash-flow.
Payback = Inversión/cash-flow
Pero sólo se podrá utilizar si el cash-flow es constante a lo largo de los años, situación que es muy poco probable. Por ello este método a veces usado por los farmacéuticos debe desecharse. Es decir, si la inversión en la oficina de farmacia es de 600.000 euros, y genera 48.000 euros al año,
600.000/48.000 = 12,5
12,5 son los años que tardaría el nuevo comprador en amortizar la inversión. La gran desventaja de este parámetro es que tampoco actualiza por inflación, no usa tasa de riesgo y desprecia las colas de cash-flow de los últimos años de la inversión, pero tiene la ventaja de ser simple y muy intuitivo.
VAN (Valor Actual Neto)
Por definición, es la estimación a fecha actual de los beneficios futuros y esperados. Este es el método correcto que debemos utilizar en todo momento. Este sencillo parámetro nos puede ser de gran utilidad para valorar todas las inversiones que deseemos llevar a cabo, para conocer descuentos, flujos de caja, comisiones reales que cobran los bancos, etc. Calcular el VAN es, no obstante, complicado, porque se hace mediante una ecuación de grado n, y por lo tanto tiene n soluciones. Se incluye la fórmula en la figura 5, a título meramente ilustrativo.
Fig. 5. Fórmula del VAN
Habrá que tener en cuenta el coste de los recursos necesarios para llevar a cabo el proyecto, teniendo en cuenta el riesgo de la inversión. La tasa libre de riesgo, como ya se ha explicado anteriormente, es hoy por hoy la de los Bonos del Estado, en torno al 4%. Lógicamente, a nuestra inversión le tenemos que exigir una rentabilidad superior a la tasa libre de riesgo. En concreto, deberemos exigir la rentabilidad libre de riesgo, más las primas correspondientes al riesgo que soporta el sector.
Aceptaremos proyectos con VAN positivo, y jerarquizaremos nuestras opciones considerando los VAN de mayor a menor. El concepto de VAN también puede ser visto como un incremento de patrimonio.
Si tras el análisis de los flujos futuros de tesorería de una oficina de farmacia obtenemos un VAN de 90.000 euros, esto significa que:
Vamos a poder devolver el capital invertido.
Tendremos capacidad de retribuir al inversor.
Generaremos un excedente, que será el VAN (esos 90.000 euros, precisamente).
Índice de Rentabilidad (IR)
Si el VAN es una cifra en valor absoluto, el índice de rentabilidad intenta relativizar el VAN. Así:
IR = VAN/inversión inicial
Dada la situación actual del sector, una inversión en oficina de farmacia cuyo retorno de la inversión exceda los 5-7 años puede considerarse algo limitada. No obstante, se trata de una valoración muy personal, que dependerá de la idiosincrasia de cada comprador.
TIR (Tasa Interna de Rentabilidad)
Esta tasa nos indica el interés que vamos a obtener en la inversión. Se trata de calcular la rentabilidad que nos está produciendo el capital invertido.
Por ejemplo, si invertimos 10 en un negocio, el primer año nos ofrece 1; el segundo, 1; y al tercero lo vendemos en 10, con una inflación del 5%, será como si hubiésemos colocado el capital al 6,88% (el TIR), y el beneficio real obtenido habría sido 4,97 unidades monetarias (el VAN). La fórmula para calcular el TIR es también una ecuación de grado n bastante compleja; no obstante, se ha incluido en la figura 6 a título meramente ilustrativo.
Fig. 6. Fórmula del TIR
El TIR siempre deberá ser mayor que la deuda pública, es decir, que la tasa libre de riesgo. Para que tanto el VAN como el TIR sean ciertos, hay que reinvertir los capitales intermedios en la propia tasa TIR. Por tanto, al reinvertir, es preciso reducir la estructura del pasivo en igual proporción, para lo que se cancelará un mix de deuda entre capital propio y exigible que nos asegure que seguimos reinvirtiendo a igual interés.
Estos 6 parámetros (tasa de rendimiento contable, cash-flow sobre la inversión, payback, VAN, IR y TIR) son los que debe tener en cuenta una inversión bien planificada. Hay que actualizar los flujos futuros, no sólo de los beneficios, sino también de los excedentes de tesorería transitorios que se puedan generar.