Planes generales de ordenación Urbana. Herramientas para el análisis

Las grandes ciudades se ordenan a través de una herramienta urbanística que se llama Plan General de Ordenación Urbana. Gran parte de España se encuentra con planes generales aprobados recientemente o a la espera de dicha aprobación para acogerse a las leyes de suelo autonómicas creadas a partir del año 2000. Pero ¿son sostenibles esos modelos de crecimiento? Al análisis de la cuestión dedicamos este trabajo.

Cualquier persona, fuera del propio sector inmobiliario o afectado por él (por ejemplo, el comercio y la logística, actividades que deben estar atentas a cómo y por dónde crece una ciudad), observaba –en el inmediato pasado– expansiones de ciudades ideadas en plena época de bonanza. El motivo no era otro que la adaptación municipal a las nuevas Leyes de Suelo que se impulsaron desde cada comunidad autónoma. los planes generales tuvieron que ser revisados para atender a los nuevos decretos (tabla 1).

Tabla 1. Leyes estatales y autonómicas del suelo

La gran mayoría se realizaron con modelos optimistas, en pleno boom inmobiliario, estimando un crecimiento que supondría la duplicación –por lo menos– de la población en unos 15 o 20 años, sin más que proyectar lo que había sucedido en un período anterior equiparable. Pero el crecimiento o decrecimiento de una ciudad, ¿sigue siempre unos patrones idénticos? naturalmente que no, o la respuesta sería «sí, en cierto orden, no calcado». Por ejemplo, ¿qué ocurrirá ahora que estamos sumergidos en una crisis inmobiliaria para la que aún no se ve el horizonte o que, si lo tiene, podría situarse en 2011? Pues que ralentizará la ejecución y absorción de esos modelos creados, entre otras cosas porque los promotores no van a lanzarse a urbanizar sin financiación y sin demanda, ambas nulas por las escasas facilidades que las entidades financieras dan a la hora de conceder créditos y lo caro de éstos. además, es imposible que todos los municipios crezcan exponencialmente y por igual. ¿De dónde va a surgir tanta población? ¿De la inmigración? ¿Del crecimiento natural?

Antecedentes

Para entender el futuro, hay que tratar de leer el pasado lo más objetivamente posible: el español deseaba mejorar su calidad de vida accediendo a una primera vivienda de mayor calidad. A su vez, la suya sería absorbida por una demanda con menor poder adquisitivo, produciéndose una reacción en cadena en la que el nivel de menos ingresos –se supone que la inmigración– se quedaría con las viviendas peores por ser las más económicas, lo que se llama «infravivienda». Todo ello alimentado además por unas tasas de interés con mínimos históricos.

Por otro lado, los países extranjeros habían vivido un momento de gran riqueza (a excepción de Alemania), que se traducía en la existencia de una fuerte demanda de segunda vivienda, fundamentalmente en la costa española. incluso los españoles también se animaban, gracias a los tipos de interés tan bajos.

Hasta ahí todo parecía ir bien. Pero los escenarios económicos no son perdurables, y en menor medida los microeconómicos, como el inmobiliario. Los ciclos existen. Por otro lado, se habían planteado algunas hipótesis incorrectas. Por ejemplo, en primera vivienda: ¿hay inmigrantes suficientes para comprar esas viviendas de menor calidad? Y lo que es más importante, ¿se contentan con ellas o prefieren aspirar a una de más nivel, aunque sea una vivienda alquilada entre varios? Ese parece ser el escenario que más abunda en España: una vivienda digna, compartida entre varias familias. La infravivienda ya no la quiere nadie. Hay excepciones, como ciertos municipios muy dependientes de la agricultura (huerta murciana y almeriense), cuyos nombres he querido olvidar, donde algunos residentes de pocos escrúpulos alquilan las camas de un mismo dormitorio en franjas de ocho horas. Primer error.

Como ejemplo de la segunda vivienda o vivienda «de veraneo»: ¿qué ocurre si los países de origen de los extranjeros que quieren esa vivienda en la costa española sufren una crisis? ¿Qué pasa si los tipos de interés españoles suben, o suben en los países de donde proceden esos extranjeros (porque prefieren hipotecar un bien allí en lugar de en España)? ¿Es casualidad que justo sea una mezcla de todo eso lo que ha pasado en la costa andaluza y levantina? Se ha podido comprobar con los británicos, que además fueron el repuesto natural a la nula demanda de los alemanes en las Islas Baleares. Seguidamente, sucedió con los irlandeses.

Hipótesis erróneas

Hasta que por fin, los promotores sólo pudieron echar mano de los propios españoles y fantasear con la demanda procedente del este de Europa, que obligó al gobierno a dictar unas leyes contra el blanqueo de dinero. En un mercado donde saltan las alarmas y la banca da créditos con cuentagotas, los promotores españoles se encuentran con que apenas hay demanda de primera o segunda vivienda.

Se puede deducir que las hipótesis erróneas existen, y sirven al menos para comprobar a posteriori las desviaciones y en el futuro para no repetirlas.

Pero ¿cómo solucionar la situación actual? Hay soluciones distintas: Europa no baja los tipos ni quiere intervenir en la crisis, mientras que Estados Unidos se aplica en intervenir directamente para evitar la quiebra de instituciones con más de 50 años de antigüedad, lo que según los expertos, no hará más que la bola crezca.

De momento, gran parte de los compradores prefieren esperar hasta primeros de año.

Principios para analizar un Plan General

Las dos características principales que a la larga determinan la buena elección de un emplazamiento son una facturación superior a la media de la competencia y un incremento en la valoración del bien inmobiliario, con independencia del fondo de comercio. He podido comprobar cómo farmacias rurales mal emplazadas, en municipios de menos de 1.000 habitantes, han incrementado hasta un 15% su facturación. Imaginemos que lo que desplazamos es una oficina de farmacia con un área de influencia teórica de 1.800-2.000 habitantes y que además, lo que buscamos es potenciar la facturación mediante la localización estratégica del establecimiento en una ubicación que atrape el flujo peatonal de la acera donde se sitúa. ¿Qué ocurrirá? Pues que la facturación se incrementará en similar proporción.

A la hora de detectar las oportunidades en un Plan General, deben analizarse, básicamente, dos escenarios: la situación actual y la situación futura.

Hablaremos en términos generales, para no desvelar ciertas conclusiones de los casos prácticos en los que este autor ha sido contratado por farmacéuticos preocupados por su futuro.

Análisis de la situación actual

En relación con la situación actual, conviene tener claros los siguientes objetos de análisis:

Funcionamiento comercial

Conviene entender bien cómo funciona la localidad analizada desde la perspectiva comercial. Para alcanzar este objetivo:

• Se sitúa la competencia, su área de influencia y se estima su facturación si llega el caso.
• Se emplazan las locomotoras comerciales que atraen el consumo de los residentes.
• Se sitúan las calles más comerciales (distinguiendo las de comercio cotidiano de las de destino y de las de ocio) y se describen.
• Se sitúan los centros comerciales existentes en la ciudad y su funcionamiento, o los proyectados en el futuro, ya sea en la ciudad o, si ésta es pequeña, en los municipios colindantes, ya que alteran el consumo.

Perfil socioeconómico

Es preciso entender bien cómo funciona la ciudad desde el punto de vista socioeconómico (si es muy grande, nos limitaremos a analizar la barriada a la que afecta la oficina de farmacia en la actualidad), averiguando los detalles pertinentes de poder adquisitivo, origen de los residentes, etc., para conocer el perfil medio del cliente actual.

A partir de ahí, conviene examinar los parámetros económicos de ese perfil para comprender cuál será la facturación/persona/año y la facturación/m²/año de nuestra oficina de farmacia (para sacar conclusiones sobre las dimensiones del local, la renta o el precio de compra más adecuados), estableciendo una hipótesis pesimista, optimista y media, proyectadas para los próximos tres años.

Análisis de la situación futura

Para obtener un análisis de la situación futura lo más ajustado posible a la realidad, se impone:

• Analizar el Plan General para determinar áreas de mayor densidad de población actual y futura, ya que a mayor densidad, mayor será el flujo peatonal, lo que permitirá realizar hipótesis distinguiendo entre calles de primer y segundo orden. Si existen datos estadísticos de población y vivienda, deberemos proyectarlos sobre las nuevas barriadas. Esto, además, permite saber qué zonas están envejeciendo y cuáles pierden población (fenómeno que puede hacer que la facturación de una oficina de farmacia toque techo).
• Establecer dónde existirán grandes vías de circulación o zonas verdes, que habitualmente hacen las veces de frontera natural e impiden que clientes procedentes de otras zonas vengan a nuestra farmacia a comprar.
• Emplazar suelos de equipamiento para realizar hipótesis sobre posibles centros de salud u hospitales que pudieran localizarse en ellos.
• Emplazar suelos de atractivo comercial, para prever futura competencia de superficies comerciales que puedan afectar a nuestra actividad, ya que atraen a los consumidores de otras zonas o incluso de otros municipios.

Estos cuatro puntos son complementados de nuevo con los puntos dos y tres del análisis de la situación actual, para proyectar la facturación futura.

Casos prácticos

Este sistema, utilizado en centros comerciales pero adaptado para su aplicación en locales comerciales a pie de calle, venimos aplicándolo en todo tipo de municipios por todo el territorio español.

Así, el trabajo nos ha llevado a ciudades tan difíciles de estudiar como benidorm o tan sugerentes como Jerez de la Frontera (fig. 1) o teruel, tan entrañables como Yecla (fig. 2) o cálidas como santa Pola; tan inquietas como Valencia, experimentales como Zaragoza o minúsculas y complejas como Hoyo de manzanares, entre otras.

Fig. 1. PGOUM provisional de Jerez de la Frontera

Fig. 2. Clasificación y calificación en Yecla (avance del PGOU).

Poco a poco, la nueva hornada de farmacéuticos sabe que debe contar con nuevas herramientas que les permitan ahondar en los riesgos e incertidumbres de abrir una oficina de farmacia de nueva creación o de traslado.

Y como dice un cliente: «Al menos, si te equivocas, lo haces científicamente», y no se deja todo al puro olfato o a la buena suerte.

Bibliografía general

Vélez JM. Impacto comercial futuro para una farmacia de la de 2001.

Vélez JM. Impacto comercial futuro para una farmacia de la costa mediterránea. 2003.

Vélez JM. Consideraciones sobre los emplazamientos alternativos para una farmacia de la costa mediterránea. 2006.

Vélez JM. Consideraciones sobre los emplazamientos alternativos para el traslado de una farmacia y dos nuevas aperturas en la de 2008.

Vélez JM. Análisis de viabilidad para la venta de una oficina de farmacia en y la compra de otra farmacia en la Valenciana. 2008.

Vélez JM. Consideraciones para la adquisición de una oficina de farmacia en las provincias limítrofes a la Valenciana. 2008.