Cuando se estudia el urbanismo de Santiago de Compostela, se observa que el suelo urbanizable programado (SUP) se concentra al oeste del municipio, quedando también al oeste y este de la ciudad el suelo urbanizable no programado (SUNP).
A modo de referencia, las viviendas proyectadas en el momento de redactar el presente trabajo son las siguientes (fig. 1):
Fig. 1. Viviendas proyectadas en SUP y SUNP en Santiago de Compostela.
Suelo urbanizable programado: SUP-1 (179 viviendas), SUP-2 (351), SUP-3 (412), SUP-4 (864), SUP-5 (795), SUP-6 (825) y SUP-7 (en elaboración).
Suelo urbanizable no programado: SUNP-2 (379), SUNP-3 (245), SUNP-6 (305), SUNP-7 (249), SUNP-9 (76), SUNP-11 (249), SUNP-13 (57), SUNP-15 (en elaboración), SUNP-16 (313), SUNP-22 (en principio 15, pero en elaboración), SUNP-23 (en elaboración) y SUNP-31 (en principio 15, pero en elaboración).
En el SUNP-4, suelo donde se encuentra el lugar que analizamos, se proyectan, además de la zona comercial que posteriormente se comentará, 1.200 viviendas de realojo, lo que implica que el área de inmediata proximidad tendrá un poder adquisitivo ciertamente cuestionable, pero que mejorará para el resto del área primaria.
Dos promotores nacionales, uno de ellos con gran experiencia en el campo de los desarrollos que nos ocupan, y el otro un promotor local (que desarrollará la zona residencial), se han unido para llevar a cabo esta actuación.
A su vez, el promotor nacional buscó a un tercer promotor para promover el área comercial, por lo que el esquema que adjuntamos variará con seguridad, pues era el diseño original antes de la unión de estos dos, pero al menos tendremos una cierta idea de cuáles serán las características del centro comercial.
Características del centro comercial
Sobre un suelo de 145.000 m2 se pretenden construir 1.200 viviendas y un centro comercial de unos 40.000 m2 de superficie bruta alquilable (SBA), cuyo programa inicial se compone de un supermercado de unos 5.000 m2, una galería comercial de 28.000 m2, una mediana superficie de bricolaje de 5.000 m2 y otra de deportes de unos 2.000 m2 y en tres alturas, aprovechando la fuerte pendiente del terreno (fig. 2).
Fig. 2. Características del centro comercial proyectado, que consta de tres plantas.
El conjunto se complementa con un aparcamiento de unas 2.000 plazas, es decir una plaza por cada 20 m2 de SBA, que es un buen ratio.
Competencia actual y futura
La competencia actual se centraría en los siguientes puntos:
El centro comercial Área Central, de 30.000 m2 de SBA y con Alcampo (6.500 m2), Zara (1.300 m2) y Cinesa (7 salas de cine) como locomotoras en cada uno de sus sectores respectivos.
Hipercor, con 22.000 m2, al suroeste de la ciudad.
Casco comercial --que no histórico- de la ciudad, que por sí mismo constituye un imán, formado por las calles Rúa do Xeneral Paradiñas, Rúa do Doutor Teixeiro y Rúa Alfredo Brañas, paralelas entre sí.
De cara al futuro hay algún otro proyecto de centro comercial en pleno centro de Santiago, pero de unos 10.000 m2 de SBA y con pésimos accesos.
Localización
El centro comercial se desarrollará junto a la Avenida do Camiño Francés, una de las principales arterias de entrada a Santiago de Compostela (fig. 3).
Fig. 3. Localización (implantación frente a la infraestructura).
Accesos
Mediante la creación de dos rotondas de acceso se procura lograr una cómoda llegada del tráfico rodado, medio que se prevé será el más habitual para dirigirse al centro comercial.
Área de influencia
Las áreas primaria (010 minutos), secundaria (1020 minutos) y terciaria (2030 minutos) son las señaladas en la figura 4.
Fig. 4. Áreas de influencia geográfica del centro comercial.
El gasto captable máximo estimado o facturación para una oficina de farmacia se situaría sobre
los 450.750 euros/año
Estimamos el año 2004 como el de apertura, siendo el área de influencia la siguiente (se señalan únicamente los municipios más importantes de cada área):
Área primaria (010 minutos)
Santiago de Compostela.
Población total: 93.320 habitantes.
Área secundaria (1020 minutos)
Ames/Bertamiráns, Padrón y Teo.
Población total: 79.070 habitantes.
Área terciaria (2030 minutos)
Estrada (A), Ordes y Santa Comba.
Población total: 111.570 habitantes.
Resumiendo, en 2004 habrá 283.600 habitantes dentro del área de influencia del centro comercial.
Ingresos disponibles y gasto medio
Este centro comercial afecta a dos provincias (La Coruña y Pontevedra), con distinto nivel de ingresos disponibles y consumo. A modo de referencia general, se observa que la población gallega ingresa y consume un 10% menos que la media española.
Para obtener la posible facturación de una oficina de farmacia en el proyecto analizado, se aplica tanto el IPC como el incremento en el gasto de consumo desde 1991 hasta la fecha previsible de su inauguración (2004) sobre los grupos que afectan a este negocio para Galicia (110,21 euros/habitante/año). Como cada una de las mencionadas provincias, así como los municipios afectados, tienen un diferente poder adquisitivo, estas cantidades se corrigen mediante un índice derivado de los niveles de ingresos de cada población, rehaciendo de nuevo las cifras debido a que el centro comercial no atraerá al 100% de los consumidores por diferentes motivos, entre los que se encontrarían la distancia a recorrer, la edad de la población, la competencia actual y futura, la economía sumergida, etc.
Conclusiones
De todo lo expuesto anteriormente, podemos llegar a las siguientes conclusiones para la farmacia analizada:
El gasto captable máximo estimado o facturación para una oficina de farmacia se situaría sobre los 450.750 euros/año.
El anterior punto implicaría que para cubrir esa previsible facturación sería necesaria una sala de ventas de unos 60 m2, en un local de fachada para permitir atender las guardias.
El arrendamiento se cifraría sobre los 30,05 euros/m2/mes. No se deben olvidar los gastos comunes, que se estiman en unos 7,20 euros/m2/mes. *
Bibliografía general
Renta Nacional de España, 1999. Banco de Bilbao Vizcaya.
Revisión padronal, 1998. INE.
Encuesta de Presupuestos Familiares (1990-1991). INE.