En Alcorcón, la explosión social y económica ha confluido con la demográfica, convirtiendo su término municipal en un foco de atracción para numerosos promotores de centros comerciales y de ocio. En este trabajo se analizará el complejo Tres Aguas, que se sitúa junto a la carretera NV, la M-501 y el futuro cierre oeste del cinturón de circunvalación M-50, vías que permiten una mayor incidencia comercial y una sólida posición en la corona sur de Madrid.
Si establecemos un comparativo entre los 10 municipios más poblados de la Comunidad de Madrid, Alcorcón es la novena ciudad más habitada (143.970 habitantes, censo de 1998), y sin embargo ocupa el quinto lugar por crecimiento entre 1991 y 1998 (0,44% anual). Como referencia, señalaremos que el conjunto de los 10 municipios perdió un 0,25% de su población en ese período (ya que la capital no deja de perder habitantes constantemente), con el correspondiente efecto negativo en este balance.
Características
Tres Aguas pretende ser un nuevo concepto integrador del sector comercial, cultural y de ocio, que se servirá de la creación de un espacio abierto compuesto por cinco grandes áreas comerciales que girarán alrededor de una plaza central de grandes dimensiones. Estas zonas atienden a los siguientes mensajes enfocados hacia el cliente:
Mira. Representa la moda en todas sus versiones.
Siente. Bajo este lema se encuentran los productos para el hogar y para toda la familia.
Prueba. Abandera a toda la alimentación.
Vive. Lugar dedicado a la cultura, música y literatura.
Disfruta. Enmarca el espacio para la diversión y el entretenimiento en un entorno natural.
El gasto captable máximo estimado o facturación para la farmacia en cuestión se situaría en 1.200.000 euros/año
ADVERTENCIA
La ubicación es un factor fundamental en la apertura, funcionamiento y rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.
Vocabulario
Superficie útil de un local
Es aquella que está limitada por las caras internas de los muros que envuelven el local. Si a esa medición entre caras internas se añade la mitad del espesor de aquellos paños que separan un local de su contiguo, o se suma todo el espesor del tabique porque nos encontramos ante un muro que separa el local en cuestión de las zonas comunes o el exterior, obtendremos lo que se llama superficie bruta alquilable (SBA).
Negocio locomotora
Es aquella insignia comercial que atrae al consumidor por ser una clara referencia en el mercado y ocupar una posición de liderazgo. Otras insignias siguen su estela y se benefician del imán que ejercen ante los consumidores. Ejemplos de ello lo tenemos con Zara y Cortefiel en el mundo de la moda; Carrefour, Alcampo y Eroski en el de los hipermercados; Kinépolis, Warner Brothers o Cinesa en el área de las salas de cines; Holmes Place, Esporta o Fitness First como gimnasios; Mc Donald's, Burger King o Pans & Company en restauración, etc. *
El complejo comercial tendrá dos alturas más una sobrecubierta: la planta inferior albergará el supermercado, parte de los cines y medianas superficies de equipamientos de hogar y moda, destinándose la superior a un mayor componente de ocio, pero sin olvidar moda y cultura. Finalmente, en la última planta se emplazará el gimnasio (fig. 1).
Fig. 1. Características del complejo comercial Tres Aguas.
El desarrollo tiene una superficie bruta alquilable (SBA) de 65.000 m2 (permite el desarrollo de más de 150 tiendas y 15 medianas superficies) y 3.300 plazas de aparcamiento. Algunas de las insignias que han confirmado su presencia sirven como «negocio locomotora» del resto de los locales comerciales. Entre ellas nos encontramos con Supercor, Miró, Esporta y Yelmo Cineplex (15 salas).
Localización
El centro comercial se encuentra próximo a la autovía Nacional V y la carretera M-501 (fig. 2). Queda también muy próximo de la M-50, teórico cuarto cinturón de circunvalación de Madrid.
Fig. 2. Localización del complejo comercial.
Accesos
Se han proyectado suficientes enlaces desde las vías cercanas como para evitar las retenciones habituales en este tipo de proyectos. A modo de curiosidad, las distintas entradas al aparcamiento tienen un ancho atípico, con otros cuidados detalles como unas anchas y cómodas plazas de aparcamiento. Todo ello para facilitar al cliente una buena experiencia durante la compra y el ocio en Tres Aguas.
Competencia
Existen bastantes desarrollos comerciales y de importante tamaño en esta parte de la región, lo que implicará una dura competencia. Entre los más próximos y conocidos se encuentran Parque Sur y Parque Alcorcón, que son verdaderos destinos regionales de compra y ocio.
A continuación relacionaremos, de forma breve, otras superficies comerciales que quedarán parcialmente afectadas por Tres Aguas.
Madrid
El área que se verá más influenciada por este desarrollo es principalmente la zona suroeste de la capital, y en menor medida el oeste y el sur de la ciudad. En este sentido, Carrefour Los Ángeles, Ciudad de la Imagen y Plaza de Aluche deberán luchar con el proyecto que estamos analizando.
Corona Sur
En esta franja el mayor impacto se efectuará en aquellos edificios de poca SBA existentes en Móstoles (CC Arce, CC Dos de Mayo, Ecomóstoles y El Centro) y Villaviciosa de Odón (Odonbuild y Villacenter) principalmente.
Área de influencia
Teóricamente, las áreas primaria (0-10 minutos), secundaria (10-20 minutos) y terciaria (20-30 minutos) son las señaladas en la figura 3.
Fig. 3. Área de influencia geográfica del complejo comercial.
Área primaria (0-10 minutos)
Alcorcón, Leganés, Móstoles, Pozuelo de Alarcón. Población total: 619.295 habitantes.
Área secundaria (10-20 minutos)
Fuenlabrada, Getafe, Madrid, Majadahonda, Parla y Las Rozas. Población total: 3.530.892 habitantes.
Área terciaria (20-30 minutos)
Alcobendas, Coslada, San Sebastián de los Reyes y Torrejón de Ardoz. Población total: 639.869 habitantes.
Es decir, inicialmente existen 4.790.056 habitantes influenciados (año 2002), pero tanto la oferta en otros municipios (caso de la capital) como los desarrollos de la competencia antes mencionados restan impacto comercial a este centro comercial.
Ingresos disponibles y gasto medio
La proyección económica se establece para el presente año.
A modo de comentario general se observa que los madrileños ingresan un 22% y consumen un 27% más que la media española.
Para obtener la posible facturación de una oficina de farmacia se aplica tanto el IPC como el incremento en el gasto de consumo desde 1991 hasta 2002 sobre los productos que en ella se venden habitualmente, según desgloses analizados para la Comunidad de Madrid (393,52 euros/habitante/año), corrigiendo dicha cantidad mediante un índice derivado de los niveles de ingresos de cada población y rehaciendo las cifras para encajar al público atraído finalmente por este desarrollo.
Conclusiones
El gasto captable máximo estimado o facturación para esta farmacia se situaría en 1.200.000 euros/año.
El anterior punto implicaría que para cubrir esa previsible facturación sería necesaria una superficie de unos 100-125 m2.
El arrendamiento mensual fijo (o renta mínima garantizada) se cifraría sobre los 27 euros/m2/mes, siendo la renta variable de aproximadamente un 4% sobre los ingresos anuales.
Los gastos comunes deberían situarse sobre los 8-9 euros/m2/mes.
Bibiografía general
Anuario Económico de España 2001. Servicio de Estudios de «la Caixa». Barcelona: Fundación «la Caixa», 2001.
Anuario Social de España 2001. Servicios de Estudios de «la Caixa». Barcelona: Fundación «la Caixa», 2001.
Censo de población de 1991. Madrid: INE, 1992;139-42.
Encuesta de Presupuestos Familiares 1990-1991. Tomo IV: Resultados por CCAAComunidad de Madrid. Madrid: INE, 1995.
Equipo del Centro de Economía Pública de la Fundación BBV. Renta nacional de España y su distribución provincial (síntesis). Bilbao: Fundación BBV, 1999;38-91.
Renta nacional de España y su distribución provincial. (Tomo I). Equipo del Centro de Economía Pública de la Fundación BBV. Bilbao: Fundación BBV, 1999;274-5.
Renta nacional de España y su distribución provincial. (Tomo II). Equipo del Centro de Economía Pública de la Fundación BBV. Bilbao: Fundación BBV, 1999;422-39.
Revisión padronal 1998. INE.