Un nuevo centro comercial en Toledo
Toledo es la segunda capital de provincia más poblada de Castilla-La Mancha (68.382 habitantes, según el censo de 2001), pero tiene un crecimiento similar (1,43% en el período 1991-2001) a la capital castellanomanchega más poblada, Albacete, que la duplica en número de habitantes. El desarrollo industrial y residencial que experimentarán los alrededores de Toledo asegura el éxito del proyecto Luz del Tajo, ya que le dotaría de una clientela habitual tanto entre semana como en fin de semana.
Luz del Tajo es un centro comercial semiurbano promovido por Eroski y Sonae, que será inaugurado a finales de 2004, y que revolucionará el consumo en la capital toledana. Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO, Toledo cuenta con intrincadas calles en su casco urbano, lo que tradicionalmente ha impedido un acceso fácil al comercio allí establecido. Precisamente, lo que se pretende con este nuevo centro comercial es un contrapeso y lograr una concentración de comercios en un lugar de fácil y cómodo acceso en automóvil.
Características del desarrollo
El desarrollo comercial está compuesto por tres plantas comerciales (figs. 1, 2 y 3): la inferior, donde se emplazará el hipermercado de más de 8.000 m2 de sala de ventas, tres medianas superficies (deporte, electrodomésticos y bricolaje) y otros 15 locales frente a las cajas de alimentación; la segunda planta, que se concentra en la moda, con las insignias bandera del Grupo Inditex a la cabeza (Zara, Bershka, Often, Pull & Bear, Kiddy's Class, Oysho, Máximo Dutti y Stradivarius) y otros 70 locales que complementarán la oferta; finalmente, en el tercer nivel se emplazará el ocio, representado por 8 salas de cine, un centro de entretenimiento familiar (bolera, máquinas recreativas, etc.) y 29 locales más.
Fig. 1. Planta 0 del centro comercial.
Fig. 2. Planta 1 del centro comercial.
Fig. 3. Planta 2 del centro comercial.
En total, se estima una superficie bruta alquilable (SBA) de unos 34.000 m2. El aparcamiento se ha diseñado en el exterior para 2.000 plazas (17 m2 SBA/plaza de parking).
Si calculáramos el tamaño ideal de un centro comercial en función de su área de influencia, para equilibrar la demanda del consumidor con la oferta comercial existente y por crear (fig. 4), obtendríamos que el resultado sería similar (32.700 m2) al reflejado en este proyecto, por lo que, en consecuencia, podemos confirmar que Luz del Tajo tiene una apropiada dimensión.
Fig. 4. Tamaño ideal de un centro comercial en Toledo.
Competencia actual y futura
La mayor competencia de este proyecto se encuentra en las calles comerciales de Toledo, ya que los dos desarrollos comerciales con que cuenta en la actualidad la capital castellanomanchega (Buena Vista y Zoco Europa) apenas tienen una SBA importante o suficientes locales comerciales con marcas nacionales de prestigio.
Por el contrario, al oeste del área de influencia el centro comercial que se promueve en Talavera entrará en competencia con Luz del Tajo, así como el Parque Algaraba, que se encuentra al norte, en el término municipal de Olías del Rey.
Asimismo, para los municipios más alejados del norte y este (El Ferial, en Parla; Xanadú, en Arroyomolinos; Parque Oeste Alcorcón, y E. Leclerc, en Aranjuez) suponen otros focos de interés adonde dirigir el consumo por su importancia y localización.
Planos de ubicación
Localización y accesos
Luz del Tajo se encuentra al este de la ciudad de Toledo, en la carretera N-400 (Toledo-Ocaña), próximo al Polígono Toledo y al Barrio de Santa María de Bequerencia, con una excelente visibilidad y accesibilidad (fig. 5).
Fig. 5. Localización y accesos.
Se emplazará a 5 min de la Estación de Trenes y de RENFE.
Área de influencia
Las áreas de influencia de este nuevo desarrollo comercial (fig. 6) incluyen los municipios más importantes, sin que ello signifique estar plenamente afectados por el desarrollo comercial propuesto:
Fig. 6. Área geográfica de influencia.
Área primaria (0-10 minutos)
Toledo.
Área secundaria (10-20 minutos)
Mora, Sonseca y Torrijos.
Área terciaria (20-30 minutos)
Aranjuez.
Se estima una población teórica de unos 385.000 habitantes influenciados a finales de 2004, fecha prevista de inauguración. En la figura 7 se muestra la evolución del número de habitantes influenciados, según el tipo de área, en 1991 y 2001, así como la previsión para 2004.
Fig. 7. Evolución del número de habitantes influenciados.
Advertencia. La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.
Viabilidad del proyecto
Ingresos disponibles y gasto medio
A modo de referencia general, se observa que los residentes en Castilla-La Mancha tienen unos ingresos y un consumo menor que la media de la población en España.
Para analizar la viabilidad de una oficina de farmacia en Luz del Tajo, se aplican el IPC y el incremento en el gasto general de consumo sobre la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares de 1999. La cifra obtenida se corrige en función de distintos parámetros, que tienen en consideración las características del desarrollo comercial estudiado y su emplazamiento.
De todo ello, podemos llegar a las siguientes conclusiones:
* El gasto captable máximo estimado o facturación para una oficina de farmacia se situaría sobre los 490.000 euros/año (fig. 8).
Fig. 8. Previsión de facturación de la oficina de farmacia (euros).
* El dato anterior implicaría que, para atender de forma adecuada a la clientela potencial de la oficina de farmacia, sería conveniente una superficie aproximada de 100-105 m2, por lo que conviene negociar una superficie de este tamaño y que dé al exterior para dar servicio durante las guardias.
* Lo apropiado sería un arrendamiento de unos 22 euros/m2/mes, más gastos comunes estimados en 8,40 euros/m2/mes.
Bibliografía general
Equipo del Centro de Economía Pública de la Fundación BBV. Renta Nacional de España y su distribución provincial. Serie homogénea (tomos I, II y síntesis). Bilbao: Fundación BBV, 1999.
INE. Censo de población 1991 y 2001.
INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 1999.
Servicio de Estudios de "la Caixa". Anuario Económico de España 2002. Barcelona: Fundación "la Caixa", 2002
Servicios de Estudios de "la Caixa". Anuario Social de España 2003. Barcelona: Fundación "la Caixa", 2003.