Hay una evidente saturación de centros comerciales en España. Concientes del hastío que puede ocasionar desplazarse hasta un mismo punto, que además presenta una oferta idéntica a otro centro comercial contiguo, el promotor debe descubrir nuevos emplazamientos que carezcan de la mencionada oferta. Se logra así que este tipo de desarrollos inmobiliarios estén mucho más próximos al consumidor. El Centro Comercial Aranjuez Plaza es una de esas localizaciones: se erigirá como una atractiva oportunidad en una ciudad con una población numerosa.
Entre 1991 y 2001, la Comunidad de Madrid se situaba por encima de la media nacional en viviendas principales y secundarias, mientras que Castilla-La Mancha presentaba una evolución superior sólo en secundarias (tabla 1).
Si atendemos a la evolución del número de viviendas en las licencias solicitadas de 2001 a 2005, Castilla-La Mancha duplica la media de las expedidas en España, quedando por debajo la Comunidad de Madrid (tabla 2).
Respecto al desarrollo del número de viviendas reflejadas en los visados de dirección de obra en edificios de nueva planta para el período 2003-2005 (tabla 3), nos encontramos con las dos comunidades autónomas que representan los extremos en nuestro país: Castilla-La Mancha tiene la mejor evolución en el panorama nacional, mientras que la Comunidad de Madrid ostenta la peor.
Por último, cuando consideramos el número de edificios destinados a viviendas en obras de ampliación para el período 2001-2005, los resultados son positivos para Castilla-La Mancha, en comparación con la media del país. La Comunidad de Madrid se sitúa, sin embargo, por encima para los edificios reformados o restaurados (tabla 4).
Superficies medias de las viviendas
La Comunidad de Madrid se comporta mejor que la media estatal en la evolución de las superficies medias para las viviendas unifamiliares y ampliadas, pero ostenta la peor ratio para la evolución de las viviendas de bloque en España. Castilla-La Mancha, aunque decrece, lo hace menos que la media nacional en las viviendas de bloque (tabla 5).
Método del caso
La superficie bruta alquilable (SBA) de los distintos desarrollos comerciales que diversos promotores pretenden realizar en los próximos años en las dos comunidades autónomas analizadas se sitúa en torno a los 754.286 m2, lo que supondría aumentar un 27% la SBA actual de estas comunidades autónomas en su conjunto (tabla 6).
Los desarrollos comerciales de mayor tamaño y presumiblemente los más interesantes son los que se emplazarán en ciudades como Ciudad Real y Guadalajara en Castilla-La Mancha y Alcalá de Henares, Aranjuez, Arganda del Rey, Leganés, Madrid, Paracuellos del Jarama y San Sebastián de los Reyes en la Comunidad de Madrid. Estudiaremos el Centro Comercial Aranjuez Plaza.
Aranjuez es una de las principales ciudades de la Comunidad de Madrid (40.797 habitantes según el censo de 2001). En el período 1991-2001, la población de esta ciudad ha aumentado un 1,28% anual, crecimiento superior al autonómico (0,98%) y al estatal (0,51%) para ese mismo período.
Si comparamos otros datos sociales y económicos importantes, obtenemos lo siguiente:
• La renta anual de la Comunidad de Madrid es un 20% superior a la media española.
• La tasa de desempleo de la Comunidad de Madrid (3,7%) es inferior a la media española (4,5%).
Ambos datos son positivos, pero analizaremos el proyecto y el área de influencia para obtener datos más concluyentes.
Características del centro comercial
El Centro Comercial Aranjuez Plaza se ha proyectado en principio con unos 50.000 m2 de SBA, donde se mezclará ocio y comercio. Habrá unos 200 locales comerciales. Las locomotoras comerciales serán un hipermercado, una tienda de electrodomésticos de unos 1.000 m2 y una de bricolaje de unos 2.000 m2. Además, se instalarán establecimientos de ocio en la planta superior (llamada Planta Plaza); en concreto, 9 nueve salas de cine y una bolera de 10 pistas (figs. 1 y 2). El aparcamiento tendrá 3.000 plazas.
Fig. 1. Planta baja.
Fig. 2. Planta Plaza.
Al considerar la población de influenciada y el gasto de consumo, se observa que el tamaño ideal de un centro comercial de similares características debiera situarse sobre los 24.000 m2 de SBA. Por tanto, el proyecto debería contemplar comercializar la diferencia existente entre lo proyectado y nuestro modelo en una segunda fase, una vez consolidado el centro comercial (fig. 3).
Fig. 3. SBA ideal de un centro comercial similar.
Competencia actual y futura
Además del casco comercial urbano de Aranjuez, otros destinos que atraerán al consumidor frente a este desarrollo serán los siguientes:
• Parque Oeste Alcorcón. Cuenta con 125.000 m2 de SBA y la presencia de Ikea, Conforama, Leroy Merlin, Decathlon, Toys 'R' Us y Urende como locomotoras comerciales.
• Parquesur. Ubicado en Leganés, tiene 151.000 m2 de SBA y cuenta con El Corte Inglés, Alcampo, Jardiland, Leroy Merlin, C&A, Grupo Inditex, FNAC y Forum como imanes comerciales.
• En menor medida, influirán centros comerciales como Leclerc Aranjuez, Avenida M-40 (Leganés), Loranca (Fuenlabrada) y Nassica (Getafe).
Planos de ubicación
Localización y accesos
El desarrollo se ubicará junto a la carretera de Madrid, en la zona norte del municipio, en la actuación conocida como Barrio de la Montaña (fig. 4). Además, se emplazará junto al futuro hospital comarcal y estará próximo al casino.
Fig. 4. Localización y accesos.
Área de Influencia
Entre los municipios a los que afectará este complejo (fig. 5), los más relevantes serían los siguientes:
Fig. 5. Área de influencia.
• Área primaria: Aranjuez.
• Área secundaria: Ciempozuelos.
• Área terciaria: Illescas, Pinto y Valdemoro.
Se estima una población teórica de 267.000 habitantes para el año de inauguración previsto (2008), si consideramos las tradicionales áreas de influencia (hasta 30 min del centro comercial) y la incidencia de la competencia actual y futura sobre el desarrollo analizado. *
Ingresos disponibles y gasto medio
Para estudiar la viabilidad de una oficina de farmacia en el Centro Comercial Aranjuez Plaza se consideran los índices vinculados a este negocio en la Comunidad de Madrid, aplicando los necesarios parámetros correctores, como el poder adquisitivo en función del núcleo de población afectado, la distancia a recorrer, la competencia actual y futura, etc.
A partir de estas premisas, podemos llegar a las siguientes conclusiones:
• La facturación destinada hacia productos farmacéuticos y parafarmacéuticos, una vez deducidos la evasión del gasto hacia otros lugares, se situaría sobre 550.000 euros/año aproximadamente (fig. 6).
Fig. 6. Estimación de la facturación.
• Lo anterior implicaría que la farmacia podría emplazarse en unos 115 m2.
• Un alquiler adecuado se situaría sobre los 24 euros/m2/mes (más gastos comunes).
Advertencia. La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.
Bibliografía general
INE. Anuario Estadístico de España 2006.
INE. Censo de población 1991 y 2001.
INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 2004.
Ministerio de Fomento. Anuario Estadístico 2006.
Servicio de Estudios de "la Caixa". Anuario Económico de España 2006. Barcelona: "La Caixa"; 2006.