Huesca es la capital aragonesa que ha crecido más en el período 1991-1998 (0,43% al año), y la segunda ciudad más importante de esta autonomía. Se considera la posibilidad de que en 2004 tenga lugar la apertura de un parque comercial de Sabeco al suroeste de la ciudad de Huesca, donde esta empresa ya dispone de un pequeño hipermercado. El autor estudia la viabilidad de apertura de una oficina de farmacia en el futuro parque comercial.
Sabeco dispone de un pequeño hipermercado al suroeste de la ciudad de Huesca que tiene 2.700 m2 de sala de ventas. Este enclave compite con la otra gran superficie de alimentación que el municipio tiene al noroeste, un hipermercado de mayor tamaño de la conocida insignia Eroski, con 4.100 m2 de sala de ventas.
En uno de estos dos emplazamientos es donde sería más fácil enclavar un parque comercial que complementara y enriqueciera la oferta comercial del entorno a través de medianas superficies, aumentando así el efecto imán hacia el consumidor y logrando, por tanto, un mayor gasto de consumo.
Veremos si estas condiciones son suficientes para implantar una oficina de farmacia.
Características del parque comercial
Dado que Sabeco (fig. 1) tiene un suelo de 30.000 m2, sobre el que sólo ha construido los 4.200 m2 que tiene su nave comercial (además de la sala de ventas y de los almacenes propios de la actividad, el edificio cuenta con una galería comercial frente a las cajas cuya misión principal es la de disminuir los gastos de explotación del establecimiento, esquema típico de un centro comercial basado en un hipermercado), además de consumir otros 13.600 m2 para realizar 457 plazas de aparcamiento (ratio muy aceptable: 9 m2 por cada plaza de aparcamiento si nos atenemos a la edificabilidad consumida; 6 m2 si consideramos únicamente la sala de ventas), procederemos a analizar esta posibilidad. La hipótesis sería que facturación puede alcanzar una oficina de farmacia una vez aumente la superficie comercial del entorno. Considerando el gasto disponible total del área de influencia, se podría construir un parque comercial de al menos otros 6.000-8.000 m2 comerciales más (tanto en el resto del suelo disponible como en algún otro colindante a él), logrando que esta localización fuera un claro destino del consumo comercial y de ocio de los habitantes, influidos por una buena masa de oferta comercial.
Fig. 1. Características del parque comercial.
El gasto captable máximo estimado o facturación se situaría sobre los 35-40 millones de pesetas/año. Al existir 18 oficinas
en esta ciudad, se estima una facturación media de unos 70 millones/farmacia
Localización
La oficina de farmacia que proponemos debería instalarse en la galería comercial del pequeño hipermercado de Sabeco, al suroeste de la ciudad (fig. 2).
Fig 2. Localización del parque comercial.
Accesos
Actualmente la superficie de alimentación cuenta con un acceso insuficiente que debería transformarse en una rotonda, debiendo estudiarse de nuevo la circulación interior que conduce a ésta.
Por otro lado, si la zona de expansión comercial se sitúa --como es previsible-- tras el hipermercado (y a espaldas de éste, en la zona más próxima a la autovía), sería necesaria otra rotonda en el lado más alejado de la ciudad.
Área de influencia
Las áreas primaria (0-10 minutos), secundaria (10-20 minutos) y terciaria (20-30 minutos) de influencia geográfica son las señaladas en la figura 3.
Fig. 3. Área de influencia geográfica del parque comercial.
Este ejemplo nos ilustra sobre ciertas aparentes oportunidades que deben sopesarse frente a posibilidades que pueden ser más atractivas en el mismo término municipal, aspecto que un cuidadoso análisis de mercado tiene por objeto
Estimamos 2004 como el año de posible apertura del parque comercial mencionado, ya que se han de promover las necesarias modificaciones concretas del plan y posiblemente acudir a la Comunidad Autónoma de Aragón para solicitar la llamada «segunda licencia». Por tanto, la proyección económica de una posible oficina farmacéutica se efectuará para ese año.
De una forma aproximada, el área de influencia sería la siguiente (se señalan únicamente los municipios más importantes de cada área):
Área primaria (0-10 minutos)
Huesca.
Población total: 47.120 habitantes.
Área secundaria (10-20 minutos)
Almudévar y La Sotonera.
Población total: 6.155 habitantes.
Área terciaria (20-30 minutos)
Ayerbe, Grañén, Gurrea de Gállego y Tardienta.
Población total: 9.418 habitantes.
Es decir, tendremos 62.692 habitantes viviendo en el área de influencia geográfica del parque cormercial en dicho año.
Ingresos disponibles y gasto medio
A modo de comentario general, se observa que la población aragonesa ingresa un 7% más que la media española, pero consume un 6% menos.
Para obtener la posible facturación de una farmacia en la galería comercial, se aplica tanto el IPC como el incremento en el gasto de consumo desde 1991 hasta la fecha previsible de su inauguración (2004) sobre los apartados que afectan al consumo en ella dentro de Aragón (21.186 pesetas/habitante/año). Esta cantidad se corrige mediante un índice derivado de los niveles de ingresos de cada población, rehaciendo de nuevo las cifras debido a que no atraerá al 100% de los consumidores por diferentes motivos.
De todo ello, podemos llegar a las siguientes conclusiones (no se han considerado los demás cambios urbanísticos que puede sufrir la zona):
El gasto captable máximo estimado o facturación se situaría sobre los 35-40 millones de pesetas/año. Al existir 18 oficinas en esta ciudad, se estima una facturación media de unos 70 millones/farmacia (si consideramos un gasto de unos 1.300 millones para el conjunto de la ciudad durante el año pasado). Esto indica que la oficina analizada no estaría optimizada, debiendo en consecuencia estudiar otros posibles enclaves alternativos, máxime si en la actualidad se está revisando el Plan General de Ordenación Urbana de Huesca, y además se habla de otro centro comercial más en este municipio, precisamente en un enclave con mayor densidad de población.
El anterior punto implicaría que para cubrir esa previsible facturación sería necesaria una superficie idónea de unos 50-60 m2, pero por normativa del sector el local deberá tener una superficie mínima de 80 m2, por lo que volvemos a empeorar de nuevo la rentabilidad ingresos por metro cuadrado del establecimiento, segunda pauta que nos conduciría a extremar la decisión en este emplazamiento.
El arrendamiento se cifraría sobre las 2.500 pesetas/m2/mes, debiendo pagar más superficie de la necesaria, lo que de nuevo impide que sea interesante esta posibilidad.
Los gastos comunes deberían situarse sobre las 1.000 pesetas/m2/mes. El comentario anterior es extensible a este apartado.
Este ejemplo nos ilustra sobre ciertas aparentes oportunidades que deben sopesarse frente a posibilidades que pueden ser más atractivas en el mismo término municipal, aspecto que un cuidadoso análisis de mercado tiene por objeto.
Bibliografía general
Censo de población de 1991. Madrid: INE, 1992;139-42.
Encuesta de Presupuestos Familiares 1990-1991. Tomo IV: Resultados por CCAAAragón. Madrid: INE, 1995
Renta Nacional de España y su distribución provincial. Serie homogénea (tomo I). Equipo del Centro de Economía Pública de la Fundación BBV. Bilbao: Fundación BBV