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Vol. 23. Núm. 3.
Páginas 142-144 (marzo 2004)
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Un gran centro comercial y de ocio en Teruel.
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Juan Manuel Vélez
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Fig. 1. Plano del centro comercial y de la ampliación prevista.
Fig. 4. Evolución del número de habitantes influenciados.
Fig. 5. Previsión de facturación de la oficina de farmacia
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Ampliación de Supermercados Sabeco

Dicen sus habitantes que Teruel es la provincia olvidada, razón por la que han lanzado en los últimos tiempos una campaña para reivindicar su «existencia». Su capital es la más pequeña de Aragón (31.158 habitantes, según el censo de 2001) pero, paradójicamente, la de mayor crecimiento demográfico (0,94% en el período 1991­2001, siete veces más que la media autonómica y casi el doble de la española). Ahora, un nuevo desarrollo comercial, que se inaugurará dentro de 2 años, pretende dinamizar la vida comercial de la capital turolense.

El nuevo desarrollo comercial que se está proyectando en Teruel capital, con fecha previsible de inauguración hacia 2006, es una iniciativa de Supermercados Sabeco. El actual supermercado de esta empresa tiene una superficie de ventas de unos 2.600 m2, dentro de una parcela de 29.000 m2 (fig. 1) y 200 m2 de galería comercial frente a la línea de cajas, con la presencia de distintos comercios de actividad cotidiana en ella (repostería, iluminación, reparación de calzado, frutos secos y golosinas, cafetería, etc.). Dispone de 577 plazas de aparcamiento (magnífico ratio de 4,5 m2 de SBA/unidad de parking). A este tipo de enclave comercial se le llama «centro de proximidad», pues ejerce además su influencia sobre los municipios próximos a Teruel.

Fig. 1. Plano del centro comercial y de la ampliación prevista.

Planos de ubicación

Localización y accesos

El nuevo desarrollo comercial prevé crear una zona de ocio colindante al punto de venta emplazado frente al Polígono de la Fuenfresca, al sureste del municipio (fig. 2), en la avenida a Sagunto, cuya prolongación es la carretera N-234 que conduce a esta ciudad valenciana.

Fig. 2. Localización.

Área de influencia

En este análisis se estiman los cálculos para 2006, si bien ni el Ayuntamiento de Teruel ni la Consejería de Comercio de Aragón se han pronunciado al respecto.

Las áreas de influencia del nuevo centro comercial (fig. 3) incluyen los municipios más importantes, sin que ello signifique estar plenamente afectados por el desarrollo comercial propuesto, a saber:

Fig. 3. Área geográfica de influencia.

Área primaria (0-10 minutos)

Teruel.

Área secundaria (10-20 minutos)

Cella y Villarquemado.

Área terciaria (20-30 minutos)

Albarracín, Mora de Rábielos, Santa Eulalia, Sarrión y, en la provincia de Valencia, Ademuz.

Se estima una población teórica de unos 52.000 habitantes influenciados en 2006, año previsto de la inauguración. En la figura 4 se muestra la evolución del número de habitantes influenciados, según el tipo de área, en 1991 y 2001, así como la previsión para 2006.

Fig. 4. Evolución del número de habitantes influenciados.

Viabilidad del proyecto

Ingresos disponibles y gasto medio

A modo de referencia general, se observa que los residentes de Aragón tienen unos ingresos similares a la media de la población en España, aunque su nivel de consumo es algo menor.

Para analizar la viabilidad de una oficina de farmacia en el desarrollo estudiado, se aplican el IPC y el incremento en el gasto general de consumo sobre la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares de 1999. La cifra obtenida se corrige en función de distintos parámetros que tienen en consideración las características del desarrollo estudiado y su emplazamiento.

De todo ello, podemos llegar a las siguientes conclusiones:

* El gasto captable máximo estimado o facturación para una oficina de farmacia se situaría sobre los 200.000 euros/año (fig. 5).

* El dato anterior implicaría que para atender de forma adecuada a la clientela potencial de la oficina de farmacia propuesta sería conveniente una superficie aproximada de 40 m2. Recuérdese que el tamaño mínimo es de 80 m2, por lo que habría que hacerse con un local de esta superficie o similar.

* Lo apropiado sería un arrendamiento de alrededor de 900 euros/mes (más gastos comunes estimados en 8,40 euros/m2/mes).

Fig. 5. Previsión de facturación de la oficina de farmacia

Características del desarrollo

Dado el tamaño del terreno, más otra adquisición hecha por Sabeco hace algún tiempo, la cadena prevé ampliar el foco comercial mediante la creación de un centro de ocio de unos 5.000 m2, que daría lugar a unas 10 salas de cine con capacidad para unas 2.500 butacas. Esto permitiría ampliar los horarios tradicionales, y daría origen a un comercio complementario que dotaría a Teruel de una oferta comercial moderna.

Sin embargo, al calcular cuál sería el tamaño ideal de una propuesta encaminada a completar la demanda del consumidor en el área de impacto, observamos que puede admitirse un área comercial de unos 8.250 m2, de los que tan sólo 2.500 m2 se debieran destinar a ocio y el resto a equipamiento comercial diverso (un supermercado con una sala de ventas de unos 2.300 m2, más una galería comercial frente a las cajas de unos 3.500 m2).

Competencia actual y futura

La mayor competencia de este proyecto se encuentra en las propias calles comerciales de Teruel, así como en los grandes almacenes emplazados al oeste (El Corte Inglés) o en las ciudades de Zaragoza y Castellón.

En cuanto a bienes cotidianos, la competencia se sitúa demasiado alejada del área analizada (Cuenca, Vall d'Uxó, Sagunto y Villarreal están a más de 50 km de distancia)

Advertencia. La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.


Bibliografía general

Equipo del Centro de Economía Pública de la Fundación BBV. Renta Nacional de España y su distribución provincial. Serie homogénea (tomos I, II y síntesis). Bilbao: Fundación BBV, 1999.

INE. Censo de población 1991 y 2001.

INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 1999.

Servicios de Estudios de "la Caixa". Anuario Social de España (2003). Barcelona: Fundación "la Caixa", 2003.

Servicio de Estudios de "la Caixa". Anuario Económico de España (2002). Barcelona: Fundación "la Caixa", 2002.

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