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Vol. 21. Núm. 3.
Páginas 108-112 (Marzo 2002)
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Nuevo centro comercial en Cuenca
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JUAN MANUEL VÉLEZ
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La ciudad de Cuenca no sólo se proyecta al exterior por su patrimonio monumental, con sus hermosas casas colgadas como principal foco de atracción, sino que al tiempo mira hacia el futuro y se está dotando de las infraestructuras económicas necesarias para competir con la oferta comercial de otras capitales de provincia de su entorno. En el presente trabajo se aborda la posibilidad de establecer una farmacia en un nuevo centro comercial que se inaugurará en Cuenca durante 2002.
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Con 44.558 habitantes (censo de 1998), Cuenca es la capital de provincia menos habitada de Castilla-La Mancha. Sin embargo, cuando se profundiza en la evolución de la población, se observa que mientras en el período comprendido entre 1991 y 1998 las capitales españolas perdían anualmente el 0,14% de su población, Castilla-La Mancha crecía el 1,07%, ganando todas sus capitales residentes.

 

Si la referencia pasa a ser el período comprendido entre los años 1996 y 1998, el crecimiento medio en España se sitúa en el 0,11%, arrojando saldo positivo tres capitales de la comunidad autónoma mencionada: Ciudad Real, Cuenca (0,94%) y Toledo.

Existe otro centro comercial, con Alcampo como locomotora, en esta ciudad, pero el análisis de este desarrollo nos parece más interesante al ser una nueva oportunidad de negocio para nuestros lectores, que podrán observar otros apartados no menos sugestivos:

­ Este desarrollo comercial se emplaza al sur de la ciudad, alejado del otro centro antes mencionado.

­ Está basado en un hipermercado de 6.000 m2 de superficie bruta alquilable (SBA) y en una serie de medianas superficies (5.000 m2 de SBA), que también actuarán como imanes de compra del resto de tiendas de la galería comercial (4.200 m2 de SBA).

­ La presencia de una zona de ocio (3.500 m2 de SBA para salas de cines y 1.500 m2 de SBA para ocio y restauración) permite complementar el resto de actividades y alargar la visita de los potenciales clientes durante las últimas horas de la tarde, así como incrementar su ticket de compra.

­ El conjunto tiene una masa crítica suficientemente atractiva para los residentes del área de influencia, con sus 22.700 m2 de SBA.

Características

El edificio contará con tres plantas, de las cuales la situada bajo rasante (planta parking P-1) será destinada en su totalidad a aparcamiento (fig. 1), uso que se prolonga en la planta primera (planta alta), donde se emplaza el ocio, de forma que los clientes puedan recoger sus coches de manera directa una vez consumido el servicio de ocio correspondiente (cines o restauración), sin tener que recorrer de nuevo todo el centro comercial hasta la planta ­1 (fig. 2). En total habrá unas 1.100 plazas.

Fig. 1. Plano de la planta parking P-1.

Fig. 2. Planta alta.

En la planta comercial (planta baja) se localiza el hipermercado de 6.000 m2 de SBA y la galería comercial, que se comprende de 5.000 m2 de medianas más 4.200 m2 de SBA (fig. 3). Puede observarse cómo se articula la galería en forma de y griega, activando sus esquinas al situar en ellas las «locomotoras» comerciales, para que el conjunto quede perfectamente regado de visitantes.

Fig. 3. Planta baja.

Localización

Emplazado al sur de Cuenca, el nuevo centro comercial se sitúa en plena Avenida del Mediterráneo, vía paralela a la Avenida Juan Carlos I, que se prolonga en la carretera N-420, que enlaza con Teruel (Fig. 4).

Fig. 4. Localización del centro comercial.

Accesos

Los accesos se realizarán desde la Avenida del Mediterráneo.

Área de influencia

Las áreas de influencia geográfica (fig. 5) quedan definidas del siguiente modo, mencionando los municipios con mayor peso específico (censo de 1998):

Fig. 5. Área de influencia geográfica del centro comercial.

 

Área primaria (0­10 minutos)

­ Arcas del Villar, Chillarón de Cuenca y Villar de Olalla.

­ Población total: 47.738 habitantes.

 

Área secundaria (10­20 minutos)

­ Fuentes, Sotorribas y Villalba de la Sierra.

­ Población total: 2.840 habitantes.

 

Área terciaria (20­30 minutos)

­ Altarejos, Cañada del Hoyo y Las Majadas.

­ Población total: 2.662 habitantes.

 

Por tanto, se estiman en 53.329 los habitantes que estarán bajo la influencia geográfica del nuevo centro comercial.

Ingresos disponibles y gasto medio

Los habitantes de Castilla-La Mancha ingresan y consumen menos que el español medio, situándose el consumo de la ciudad de Cuenca en un 4,66% sobre el consumo medio de la comunidad autónoma a la que pertenece. Al hallarse dentro del área primaria, el dato es favorable, ya que la gran mayoría de los clientes de nuestro negocio estarán localizados en dicha zona.

Si aplicamos el IPC y el incremento anual del consumo sobre el grupo de gasto que nos interesa desde 1991 hasta 2002 (año en que será inaugurado el centro comercial) en dicha comunidad autónoma, obtendremos el gasto que los ciudadanos afectados por este centro comercial destinarán a productos farmacéuticos en general.

Esta cifra se somete al alza o baja en función del poder adquisitivo de cada municipio afectado, obteniendo la capacidad de compra total de cada población.

Aplicando una vez más determinados índices, se obtendrá el gasto total que cada municipio ubicado en el área de influencia destinaría a la oficina de farmacia estudiada, en función de la proximidad del centro comercial, la competencia existente, los habitantes que no encontrarían obstáculo en desplazarse, la pirámide de población y el grado de economía sumergida. Cabe recordar aquí que la planificación y dirección estratégica de la empresa detallista es una herramienta imprescindible para estimar la facturación de un negocio en función de los parámetros externos e internos de éste.

Conclusiones

­ El gasto captable máximo considerado se situaría sobre los 180.000 euros/año.

­ Para esta facturación, el tamaño adecuado es de unos 60 m2, mínima superficie exigida en Castilla-La Mancha.

­ El arrendamiento ideal se situaría sobre los 17,40 euros/m2/mes, más unos 7,8 euros/m2/mes en concepto de gastos comunes.

 

 

Bibliografía general

 

Anuario Estadístico de Castilla-La Mancha 1998­1999. Toledo: Junta de Comunidades de Castilla­La Mancha.

Anuario Social de España 2000. Fundación La Caixa.

Encuesta de Presupuestos Familiares 1990­1991. Instituto Nacional de Estadística.

Renta Nacional de España (1991). Banco Bilbao Vizcaya.

Revisión padronal de 1998. Instituto Nacional de Estadística.

 

 

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