Crecimiento imparable gracias a la huerta
Un nuevo centro comercial se está proyectando en la localidad murciana de Lorca, una ciudad con una pujanza económica avalada por el crecimiento de su población, el mayor de los experimentados en la Región de Murcia. Esta realidad se acompaña de un crecimiento urbanístico que sigue imparable gracias al terreno ganado a la huerta. El desarrollo comercial analizado tendrá 43.000 m2 de SBA, que albergarán unos 100 locales, distribuidos en dos plantas. Será, pues, una buena oportunidad para el establecimiento de una oficina de farmacia.
En 1920, Lorca alcanzó casi los 75.000 habitantes, techo de la ciudad hasta hace poco, pero las emigraciones por la falta de industria hicieron que el número disminuyese progresivamente. En la actualidad, gracias a la inmigración, sobre todo de ecuatorianos y magrebíes, la urbe goza de una sólida base económica, y el trabajo especializado ha dado un giro hacia el sector de servicios.
Lorca es la tercera ciudad más poblada de Murcia (77.477 habitantes según el censo de 2001, que supone el 6,47% de la población en su comunidad autónoma). El crecimiento de este municipio entre 1991 y 2001 (1,75% anual) es superior a los experimentados en la Región de Murcia y en España.
Si comparamos otros datos sociales y económicos importantes, obtenemos lo siguiente:
* La renta disponible de Lorca (7) es igual a la media de su comunidad autónoma y superior a la española.
* La tasa de paro de la ciudad (3,3%) es inferior a las cifras medias para la comunidad autónoma y para el Estado.
* La tasa de inmigración (21,99%) es también superior a la media autonómica y del país.
En consecuencia, esta ciudad ofrece bastantes posibilidades de éxito para implantar un negocio.
Censo de viviendas
La Región de Murcia tiene una evolución positiva de 1991 a 2001 en viviendas principales (28% por encima de la media nacional) y en las secundarias (8,64%). Debido a las numerosas promociones y actuaciones urbanísticas en esta comunidad es posible que el censo de viviendas crezca en los próximos años.
Licencias y visados de obra de obra nueva y ampliación
La evolución de las viviendas con petición de licencias de obra nueva es tres veces superior a la media española, y está también dos por encima cuando se habla de la obtención de visados (ambas referencias para el período 2001-2003).
Por otro lado, la evolución (2001-2003) de los visados de edificios ampliados y reformados/restaurados se sitúa ampliamente por encima de la media nacional.
Número de habitaciones por vivienda y superficies medias
La ratio de habitaciones por vivienda (5,0) está dos décimas por encima de la media española, pero la superficie media en el período 2001-2003 para viviendas unifamiliares, bloques o ampliaciones se comporta de forma negativa, y es inferior a la media española.
Características del Centro Comercial Lorca
El Centro Comercial Lorca tendrá unos 43.000 m2 de SBA (fig. 1), que darán cabida a unos cien locales, desarrollados en dos plantas comerciales. El aparcamiento tendrá 2.500 plazas.
Fig. 1. Plantas comerciales: planta baja (A) y primera planta (B).
Planta baja
En ella se situarán el hipermercado, las tiendas de moda y complementos, de equipamiento del hogar y una serie de locales para servicios.
Planta primera
Dispondrá de espacios para el ocio y la restauración.
El tamaño ideal de un centro comercial en función del gasto de consumo del área de influencia afectada y del comercio existente sería un 15% menos que el del proyecto analizado (fig. 6) a corto plazo, pero se entiende que se ha diseñado para dar servicio a medio plazo ante el imparable crecimiento de la región.
Competencia actual y futura
Además del casco comercial urbano de Lorca (Avenida Juan Carlos I, desde la calle Serrallo hasta Floridablanca, y la calle Corredera, con la presencia de numerosas entidades financieras), el único centro comercial de la ciudad es el Centro Comercial San Diego, con Eroski y varias salas de cine como locomotoras comerciales.
Planos de ubicación
Localización y accesos
Situado al este de la ciudad, el desarrollo se sitúa en el triple encuentro de la nueva Ronda Este con la antigua autovía LorcaÁguilas y la nueva conexión de esta autovía (fig. 2).
Fig. 2. Localización y accesos.
Área de influencia
Entre los municipios a los que afectará este nuevo desarrollo comercial (fig. 3), se encuentran los siguientes:
Fig. 3. Área de influencia.
* Área primaria: Lorca.
* Área secundaria: Sotana.
* Área terciaria: Águilas y Mazarrón.
Se estima una población de 240.000 habitantes para el año de inauguración (primavera de 2007), con un 35% localizada en las inmediaciones del desarrollo comercial (fig. 4).
Fig. 4. Evolución de la población influenciada.
Viabilidad del proyecto
Ingresos disponibles y gasto medio
Para estudiar la viabilidad de una oficina de farmacia en el Centro Comercial Lorca, se consideran los índices vinculados a este negocio en la Región de Murcia, aplicando los necesarios parámetros correctores; la distancia que hay que recorrer, la edad y el sexo de la población, la competencia actual y futura, la economía sumergida, etc.
De todo ello, podemos llegar a las siguientes conclusiones:
* La facturación destinada a una farmacia que se situara en este desarrollo se estima sobre 500.000 euros/año (fig. 5).
Fig. 5. Facturación estimada.
Fig. 6. Tamaño ideal de un centro comercial en el área de influencia
* Para que estas previsiones monetarias se cumpliesen, la superficie ideal rondaría los 100-105 m2.
* Un alquiler adecuado se encontraría sobre los 22 euros/m2/mes (más gastos comunes).
Advertencia. La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.
Bibliografía general
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