La importancia de Málaga como ciudad es innegable: es la sexta ciudad española más poblada, con 528.079 habitantes (censo de 1998). Con el presente estudio comprobaremos la bondad del establecimiento de una oficina de farmacia en una futura área residencial: la Ciudad
de la Universidad (SUP-T7 «Bizcochero-Capitán»), estableciéndose además las bases para este tipo de análisis.
El crecimiento anual de la ciudad de Málaga está por debajo de la media nacional (el 0,16% frente al 0,36%, respectivamente), pero los ambiciosos proyectos iniciados en su día por valor de 250.000 millones de pesetas, a los que se han incorporado otros como la rehabilitación de la Estación de Málaga para transformarla en un centro de ocio, Residencial Torre Atalaya con 1.650 viviendas a promover o el parque de ocio Plaza Mayor, la sitúan como uno de los puntos calientes de España. Distintos inversores nacionales e internacionales entraron a raíz de estas oportunidades de negocio, lo que ayudará a consolidar la ciudad.
El nuevo barrio comienza a ser una realidad, avanzando las obras de urbanización al tiempo que numerosos edificios residenciales se levantan en el horizonte. Un total de 3.162 viviendas verán la luz en los próximos años, de las que 1.150 serán destinadas para residencia universitaria.
No hay que olvidar que este conjunto residencial está a espaldas de la universidad, donde 40.000 alumnos se dan cita en sus aulas, si bien no se considerará el gasto de consumo del alumnado no residente en el área estudiada. Además, el nuevo Palacio de Justicia (40.000 metros cuadrados) se trasladará aquí, por lo que la componente de negocios estará también presente.
Como se puede comprobar, a priori, la mezcla de consumidores potenciales parece interesante. Analicemos ahora los puntos básicos de este planeamiento urbano.
Localización
Emplazado al oeste de Málaga, los lindes del llamado sector SUP-T7 «Bizcochero-Capitán» son los siguientes (fig. 1):
Norte. Barrio de Teatinos, parcialmente consolidado. Separado por una vía urbana rápida (prolongación de la avenida de Herrera Oria).
Sur. Autovía del Guadalhorce (Campanillas-Cártama).
Este. Autovía de circunvalación de Málaga.
Oeste. Ciudad universitaria, separada también por una vía urbana rápida.
Estas barreras geográficas artificiales actúan como auténticas fronteras, por lo que el gasto de consumo de la zona estará muy definido a su área de inmediata influencia.
Accesos
Existen fáciles accesos interurbanos a través de las vías y autovías antes mencionadas, e interiormente dotado de una malla de tráfico rodado bien planeada (fig. 2). A modo anecdótico, cabe indicar que sólo el coste de urbanización del conjunto ascendía a unos 2.500 millones de pesetas.
Usos y tipologías
Cuatro son los destinos que se desarrollarán en la Ciudad de la Universidad (fig. 2):
Residencial (R).
Residencial Universitario (RU).
Equipamiento (E)1.
Dotación (D)2.
Los bloques de viviendas serán de planta baja más siete pisos, mientras que las residencias universitarias se constituyen por planta baja más quince alturas.
Área de influencia
Si analizamos los tres usos antes mencionados, tendremos distintas densidades, así como diferentes perfiles de consumidores. Es necesario su desglose, para conocer mejor a la posible clientela (fig. 3):
Un toal de 2.012 viviendas residenciales, que a una media de 2,86 personas/vivienda suponen 5.754 habitantes. No obstante, debido al imán que supone la proximidad del Palacio de Justicia, parte de los bloques o algunas viviendas pueden ser destinadas a despachos de abogados fundamentalmente. De hecho, existe ya proyectado un edificio singular3. En cualquier caso, es necesario partir de alguna premisa, por lo que consideraremos todas las viviendas aprobadas por el Ayuntamiento exclusivamente como residenciales (hipótesis más conservadora).
Un total de 1.150 viviendas universitarias, es decir, 1.150 estudiantes.
El Palacio de Justicia, que podría albergar a más de 500 funcionarios.
En resumen, nos encontraremos con aproximadamente 7.400 personas en el área (de las que 6.904 son residentes), además de estimar otros 12.400 consumidores de impulso, principalmente4 cada día entre semana, que serían los profesionales y sus clientes que se desplazan a las dependencias del juzgado.
Ingresos disponibles y gasto medio
Continuando en la línea del primer artículo de esta serie (Offarm2000; 19 [10]: 168-174), se vuelve a tomar el ingreso neto disponible en 1997 para Andalucía, que mide la cantidad disponible de gasto tras los impuestos: 1.157.990 pesetas per capita, un 78% de la media nacional (1.482.217 pesetas).
El gasto medio en 1991 era de 610.643 pesetas (82% de la media española), que se cifraba en 741.740 pesetas.
Aplicando IPC e incremento anual del consumo sobre el gasto de 1991 hasta el año 2001, el gasto actualizado sería de 1.018.058 pesetas per capita, de las cuales 8.781 pesetas/persona/año son destinadas a productos farmacéuticos (además de 11.670 pesetas/persona/año para bienes de producto personal).
Sobre estas cantidades deben considerarse distintos porcentajes correctores: al alza para residentes (por ser viviendas libres y, por tanto, tener sus moradores mayor poder adquisitivo) y para los funcionarios (poder adquisitivo atractivo y estable); a la baja para los estudiantes (menor capacidad de gasto y menos meses de estancia en sus viviendas).
Asimismo, influye la proximidad de otros núcleos comerciales y otra oferta comercial: la competen
cia futura y, como se ha visto, el tipo de consumidor considerado*.
Conclusiones
Primera hipótesis (fig. 3)
Si consideramos la totalidad de las 7.400 personas como residentes, y atendiendo a la distancia entre oficinas de farmacia con arreglo a la trama urbana, serían factibles tres establecimientos (Ley 16/97, pues no existe todavía una ley de ordenación farmacéutica en Andalucía).
En esta hipótesis se han considerado también los datos de Málaga para 1998: una oficina de farmacia por cada 1.993 habitantes.
Me he tomado la libertad de situarlas sobre el plano de forma que puedan beneficiarse al máximo tanto las densidades del área como de la visibilidad de la ubicación elegida, emplazándolas preferentemente en las esquinas. Se supone una superficie promedio de 100 m2.
Las características de estas oficinas de farmacia serían las siguientes:
La farmacia A tendría un gasto captable (o facturación) de unos 35,8 millones de pesetas al año. Su horario podría ampliarse debido a que estaría situada en la zona de mayor densidad, incrementando su facturación espectacularmente. La llamaremos «oficina de farmacia de conveniencia»5: farmacia abierta las 24 horas o con horario más extenso de lo habitual.
La farmacia B, que disfrutaría de la proximidad del Palacio de Justicia, facturaría sobre los 34,7 millones de pesetas al año.
La farmacia C, entre cuya clientela estaría casi el 75% de los residentes universitarios, se situaría en los 30,7 millones de pesetas al año.
El precio estimado de venta o alquiler en función de cada facturación, adecuando el gasto fijo inmobiliario, podría llegar a ser como máximo el siguiente (equilibrando al tiempo la cuota de mercado que tendría cada punto de venta con el coste de oportunidad inmobiliaria como inversión):
Farmacia A: 260.000 pesetas/m2 en compra o 2.400 pesetas/m2/año de alquiler.
Farmacia B: 310.000 pesetas/m2 o 2.300 pesetas/m2/año.
Farmacia C: 275.000 pesetas/m2 o 2.050 pesetas/m2/año.
Esta hipótesis conduce a una dura competencia entre las oficinas de farmacia y a una facturación que está en línea con la media malagueña.
Segunda hipótesis (fig. 4)
Para el cálculo se toman únicamente los residentes de las viviendas (5.754 habitantes), al estar empadronados. Como no llega a los 6.000 habitantes, únicamente habría dos farmacias.
La Junta de Andalucía podría incluir las residencias de estudiantes como si se tratara de plazas hoteleras, pues las ocupaciones anuales de ambas son similares (ocupación del 75% al año debido a los 9 meses lectivos y del 70 al 80%, respectivamente). Todo porcentaje mayor del 15% sobre las viviendas de estudiantes haría superar de nuevo los 6.000 habitantes, volviendo a la primera hipótesis de las tres farmacias.
Suponemos también un establecimiento de 100 m2, y la disposición sugerida en la figura 4, obteniendo los siguientes resultados:
La farmacia A facturaría unos 52,2 millones de pesetas al año, lo que implica poder llegar a pagar hasta 465.000 pesetas/m2 o 3.500 pesetas/m2/año de alquiler.
La farmacia B captaría 48,9 millones de pesetas al año y podría pagarse por un local 435.000 pesetas/m2 o 3.300 pesetas/m2/año de alquiler. *
Notas
1. Se entiende por equipamiento aquel uso urbanístico que tiene por fin un bien social a nivel local: zonas escolares, áreas sociales (ambulatorios, bibliotecas, mercados municipales) y oficinas municipales.
2. Se llama dotación a aquel uso urbanístico cuyo fin es también un bien social, pero de marcado carácter regional, ya que suele ir destinado a oficinas representativas de la comunidad autónoma correspondiente o del Estado. En nuestro caso, es la parcela destinada al Palacio de Justicia.
3. Se llama «edificio singular de oficinas» a todo inmueble destinado completamente a dicho uso, estando concebido su fachada y distribución interior para este propósito.
4. La compra por impulso se realiza, como su propio nombre indica, de una forma no preconcebida, sino repentina.
5. Tienda de conveniencia es aquel punto de venta con un horario amplio, en algunos casos todo el día, donde se venden productos de alimentación, bebidas, libros, revistas, papelería, perfumería, discos, artículos de regalo, etc. Ejemplos conocidos son la cadena VIPS y el supermercado Opencor (El Corte Inglés).
Bibiografía general
Encuesta de Presupuestos Familiares 19901991. Instituto Nacional de Estadística.
Renta Nacional de España (1991). Banco Bilbao Vizcaya.
Revisión padronal de 1998. Instituto Nacional de Estadística.
SIMA. Instituto Estadístico de Andalucía.