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Vol. 21. Núm. 10.
Páginas 164-167 (noviembre 2002)
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Implantación de una oficina de farmacia en un centro comercial de Valladolid
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Juan Manuel Vélez
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Fig. 1. Planta baja.
Fig. 2. Planta primera.
Fig. 3. Planta segunda.
Fig. 4. Localización y accesos.
Fig. 5. Área de influencia geográfica.
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Valladolid es la novena ciudad española más habitada, y la primera de su comunidad autónoma (319.946 habitantes, según el censo de 1998). Con un decrecimiento del 0,46% al año (período 1991­1998), la capital ha ido perdiendo población en beneficio de los municipios periféricos, como Laguna de Duero o Arroyo de la Encomienda. En el presente estudio se analiza la viabilidad de implantación de una oficina de farmacia en el Centro Comercial Vallsur, ubicado en la capital vallisoletana.

Al ser Valladolid la capital de Castilla y León, la presencia de funcionarios de esta administración autonómica es notable. Lo corrobora el crecimiento de la población en el área primaria (0-10 minutos) en un 0,36% anualmente durante el período 1996­1998, frente al incremento del 0,11% en el conjunto de las capitales de provincia españolas.

Valladolid está pujando por convertirse en una ciudad con proyección dentro de nuestro país, y prueba de ello es la reciente inauguración del Museo Patio Herreriano, referente tanto en la vida cultural nacional, por su colección, como por la gestión de su patrimonio.

Características

El Centro Comercial Vallsur consta de tres plantas: una planta baja (fig. 1) que da cabida a un hipermercado Eroski y a una galería fundamentada en servicios; una planta primera (fig. 2) dedicada principalmente a la moda, y una planta segunda (fig. 3) con 11 salas de cine y su correspondiente galería de ocio.

Fig. 1. Planta baja.

Fig. 2. Planta primera.

Fig. 3. Planta segunda.

El centro comercial se dinamiza con la presencia de varias medianas superficies, entre las que cabe mencionar Feu Vert (accesorios de automóviles) y Master Cadena en planta baja; Zara y Mango en la planta primera, y las once salas de cine de la cadena Lauren y un Burger King en la planta segunda.

El desarrollo tiene una superficie bruta alquilable (SBA) de 15.873 m2, además del espacio ocupado por el hipermercado, con una sala de ventas de unos 12.500 m2.

Existen unas 2.000 plazas de garaje, lo que arroja una media de una plaza por cada 14,2 m2 de SBA, que es una buena proporción.

En 2001 tuvo más de 6 millones de visitantes.

ADVERTENCIA

La ubicación es un factor fundamental en la apertura, funcionamiento y rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.

Competencia

La competencia actual del Centro Comercial Vallsur se centraría en los siguientes puntos dentro del área de influencia del desarrollo:

­ Carrefour Valladolid I. Está situado en la urbanización Parque Sol. Tiene 20.000 m2 de SBA y cuenta con locomotoras comerciales como Toys R Us, Feu Vert, Gofy y Mac Donald's. Dispone de 46 locales y fue abierto en 1981.

­ Carrefour Valladolid II. Cuenta con unos cines Abaco y un Mac Donald's. Su SBA es de 12.700 m2. Inaugurado en 1995, no supone competencia para el desarrollo analizado.

­ Las Francesas. Situado en la calle Santiago, es otra pequeña galería comercial de 2.700 m2. No es competencia.

­ Parque Sol Plaza. Es un centro de ocio de 6.300 m2 inaugurado en 1998. Dispone de 6 salas de cine, Fosters Hollywood, etc. No es competencia.

­ Hipercor. Está situado en el Paseo de Zorrilla que, al estar próximo a Vallsur, genera el efecto contrario: el público que es atraído por esta gran superficie deriva hacia Vallsur.

­ Equinoccio Zaratán. Es un complejo comercial de más de 60.000 m2 y que, como es lógico, creará un polo de atracción importante en la ciudad y alrededores, por lo que impactará de lleno en la clientela que visita Vallsur, al menos durante los primeros meses de vida de este otro proyecto. Cuenta con la presencia de la cadena de cines UGC, Leroy Merlin, Mango, Zara, Decathlon, un Factory o Centro de Fabricantes, etc.

Cabe decir también que el centro de Valladolid está bien considerado desde el punto de vista comercial (alrededores de la calle Santiago), con diferentes imanes de compra, desde la presencia de El Corte Inglés hasta conocidas insignias de moda: Zara y parte de su «cohorte» (Stradivarius y Pull & Bear), Roberto Verino, Purificación García, etc.

Localización y accesos

El Centro Comercial Vallsur se apoya sobre el Paseo de Zorrilla, con un cómodo acceso a través de la rotonda que sirve, además, de articulación a la Avenida de Zamora, con la que se cruza, y que sirve de anillo oeste de la ciudad (fig. 4).

Fig. 4. Localización y accesos.

Área de influencia

El centro comercial estudiado tiene el área de influencia (fig. 5) siguiente (se señalan únicamente los municipios más importantes de cada área, lo que no significa necesariamente que estén atraídos por el centro comercial analizado):

Fig. 5. Área de influencia geográfica.

Área primaria (0-10 minutos)

Laguna de Duero y Valladolid.

Área secundaria (10-20 minutos)

Tordesillas y Tudela de Duero.

Área terciaria (20-30 minutos)

Dueñas, Medina del Rioseco, Medina del Campo y Olmedo.

Es decir, este centro comercial tiene unos 455.000 habitantes bajo su influencia geográfica.

Ingresos disponibles y gasto medio

A modo de referencia general, se observa que los residentes en Castilla y León consumen menos que la media de los ciudadanos españoles.

Para obtener la posible facturación de una oficina de farmacia en el proyecto analizado, se aplica tanto el IPC como el incremento en el gasto de consumo sobre los grupos que afectan a este negocio, según la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 1999. Cada municipio afectado tiene un diferente poder adquisitivo, por lo que esta cantidad se corregirá, rehaciendo de nuevo cada cifra obtenida, ya que el proyecto comercial no atraerá al 100% de los consumidores.

Conclusiones

De todo lo dicho en los apartados anteriores podemos extraer las siguientes conclusiones:

­ El gasto captable máximo estimado o facturación para una oficina de farmacia se situaría sobre los 600.000 euros/año.

­ El anterior punto implicaría que para cubrir esa previsible facturación sería necesaria una sala de ventas de unos 100 m2.

­ El arrendamiento se cifraría sobre las 30 euros/m2/mes (gastos comunes a añadir sobre los 8,5 euros/m2/mes).

El gasto captable máximo estimado o facturación para una oficina de farmacia en el Centro Comercial Vallsur se situaría sobre los 600.000 euros/año


Bibliografía general

Equipo del Centro de Economía Pública de la Fundación BBV. Renta Nacional de España y su distribución provincial. Serie homogénea (Tomos I, II y Síntesis). Bilbao: Fundación BBV, 1999.

INE. Censo 2001.

INE. Encuesta continua de presupuestos familiares 1999.

INE. Censo de población de 1991. Madrid, 1992.

Servicios de Estudios de "la Caixa". Anuario Social de España 2001. Barcelona: Fundación "la Caixa", 2001.

Servicio de Estudios de "la Caixa". Anuario Económico de España 2001. Fundación "la Caixa", 2001.

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