Valencia es la tercera ciudad española más habitada y la primera de su comunidad autónoma (739.412 habitantes, censo de 1998). Con un decrecimiento del 0,26% al año (período 19911998), la capital valenciana ha ido perdiendo población en beneficio de los municipios periféricos. En el presente estudio se aborda la posibilidad de establecer una oficina de farmacia en un centro comercial abierto de Valencia: el MN4.
Desde un punto de vista urbanístico, se puede decir que Valencia es la ciudad de moda, ya que convergen en ella numerosos proyectos residenciales, comerciales y terciarios (oficinas) tanto dentro como en su periferia.
La calidad de vida, gracias a la cual aumenta la población de la Comunidad Valenciana anualmente, la densidad de la propia población de su capital y la importancia turística que ésta adquiere gracias a proyectos como la Ciudad de las Ciencias y las Artes, el Oceanográfico, el emblemático Palacio de Congresos o el IVAM, que ha adquirido nombre propio en el panorama artístico español, permiten señalar a Valencia como ejemplo de revitalización de una urbe.
Características del desarrollo
El centro comercial MN4 se apoya sobre el Parque Comercial SedavíAlfafar, a tan sólo 3,5 km de Valencia capital, junto al que se emplaza.
Con este atractivo, el centro comercial proyectado complementará la oferta comercial disponible en el área, con distintas medianas superficies que, estratégicamente localizadas, permitirán un adecuado riego del complejo.
Tiene una superficie bruta alquilable (SBA) de 42.500 m2 y contará con 14 salas de cine operadas por Abaco, una bolera de 24 pistas, unos 8.500 m2 de ocio y restauración, unos 13.000 m2 de moda y complementos y otros 9.400 m2 de comercio especializado (deportes, moda-hogar, electrodomésticos).
Las figuras 1, 2 y 3 muestran una vista desde la plaza interior, un esquema del conjunto y una vista nocturna del desarrollo.
Fig. 1. Vista del desarrollo comercial desde la plaza interior.
Fig. 2. Esquema del conjunto.
Fig. 3. Vista nocturna del centro comercial.
ADVERTENCIA
La ubicación es un factor fundamental en la apertura, funcionamiento y rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.
Competencia actual y futura
La competencia actual de MN4 se centraría en los siguientes puntos dentro del área de influencia del centro comercial:
Parque Comercial Sedaví. También llamado Parque Comercial Pista de Silla, se sitúa al sur de la ciudad. En él se hallan un hipermercado de 21.000 m2 de SBA, además de Carrefour, Bricohogar, Feu Vert y Mc Donald's como locomotoras en cada uno de sus sectores respectivos, además de otros 15.000 m2 de SBA de distintas medianas (Toys R Us, Aki, Norauto) y 8 salas de cine de la cadena Cinesa en edificios independientes.
Centro Comercial Gran Turia. Situado también al sur del municipio, abarca 58.300 m2 de SBA y cuenta con establecimientos como Carrefour, C&A, Zara, Intersport, Cortefiel, Side 1, Multicines ABC (11 salas) y Mc Donald's como insignias comerciales más conocidas que ocupan una mayor superficie.
CC Bonaire. Con 135.000 m2 y de reciente inauguración, incluye un Outlet Factory de unos 15.000 m2 de SBA. Incluye firmas como Alcampo, Zara, Cortefiel, Warner Brothers y Mc Donald's son las de mayor relieve. Además, una serie de medianas superficies como Leroy Merlin, Decathlon, Norauto y Miró están también presentes en este conjunto comercial.
No obstante las competencias mencionadas, el centro de Valencia está muy bien considerado desde el punto de vista comercial, tanto por la oferta a pie de calle (Colón, Ruzafa, Poeta Querol, Hernán Cortés, Don Juan de Austria, Sorní, Roger de Lauria, Marqués del Turia son calles imanes de compras) como por otros centros comerciales existentes (El Saler, con 47.000 m2 de SBA; Don Juan de Austria, con 4.200 m2; Carrefour Campanar, con 16.000 m2, y Nuevo Centro con 112.000 m2). Por tanto, la competencia es muy fuerte.
Próximamente, el Centro Comercial de Avenida de Francia (35.000 m2 de SBA frente a un nuevo El Corte Inglés), el Centro de Ocio Ociópolis y el proyecto del ocio en Balcón al Mar (junto al puerto) harán más atractivo ir de compras por la propia ciudad.
Localización y accesos
El centro comercial se desarrollará apoyándose en la salida actual hacia SedavíAlfafar, y se situará junto al inmueble que Carrefour tiene en esta área. Dicho enlace parte de la carretera N-332 dirección Alicante (fig. 4).
Fig. 4. Localización y accesos.
Área de influencia
El centro comercial se inaugurará en la primavera de 2003, siendo el área de influencia (fig. 5) la siguiente (se señalan únicamente los municipios más importantes de cada área):
Fig. 5. Área de influencia geográfica.
Área primaria (0-10 minutos)
Mislata, Torrent y Xirivella.
Población total: 263.366 habitantes.
Área secundaria (1020 minutos)
Alaquàs, Aldaia, Burjassot, Paterna, Quart de Poblet y Valencia.
Población total: 1.026.784 habitantes.
Área terciaria (2030 minutos)
Algemesí, Alzira y Sueca.
Población total: 369.189 habitantes.
En resumen, habrá 1.659.338 habitantes influenciados durante 2003.
Ingresos disponibles y gasto medio
A modo de referencia general, se observa que los valencianos ingresan y consumen un 5 y 9% respectivamente menos que la media española.
Para obtener la posible facturación de una oficina de farmacia en el proyecto analizado, se aplica tanto el IPC como el incremento en el gasto de consumo desde 1991 hasta la fecha previsible de su inauguración (primavera de 2003) sobre los grupos que afectan a este negocio para la Comunidad Valenciana y con arreglo a los últimos datos estadísticos disponibles (156,58 euros/habitante/año). Cada municipio afectado tiene un diferente poder adquisitivo, por lo que esta cantidad se corregirá, rehaciendo de nuevo cada cifra obtenida en función de la proximidad a MN4.
Conclusiones
El gasto captable máximo estimado o facturación para una oficina de farmacia se situaría sobre los 780.000 euros/año.
El anterior punto implicaría que para cubrir esa previsible facturación sería necesaria una sala de ventas de unos 90-100 m2.
El arrendamiento se cifraría sobre las 22 euros/m2/mes (gastos comunes a añadir sobre los 9 euros/m2/mes).
Bibliografía general
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Revisión padronal 1998. INE.