León es, en número de habitantes, la cuarta capital de la Comunidad Autónoma de Castilla y León (130.916 habitantes según el censo de 2001). En el período comprendido entre 1991 y 2001, la ciudad ha tenido un fuerte decrecimiento (0,91%), muy superior a la pérdida registrada de su comunidad autónoma (0,35%). El Forum León es un nuevo centro comercial que, ubicado al suroeste de la capital leonesa, ofrece buenas posibilidades para la instalación de una oficina de farmacia.
Forum León se desarrolla sobre un solar rectangular que será dividido mediante una diagonal sobre la que se alinearán a ambos lados y en distintas plantas los locales comerciales de este nuevo centro comercial. La calle así concebida, y llamada calle de la Luna, nace y muere en dos rotondas denominadas Plaza de las Estrellas y Plaza del Sol, de donde partirán las escaleras mecánicas de acceso a otras plantas, como una metáfora quizá al viaje a otros mundos.
El proyecto se emplaza al suroeste de la ciudad y dará servicio a un entorno fundamentalmente residencial.
Se apoyará sobre la Avenida de San Ignacio de Loyola, quedando próxima a la circunvalación de la ciudad y dentro del anillo que ésta define, por lo que la situación es estratégica.
Características del desarrollo
El centro comercial tendrá una superficie bruta alquilable (SBA) de 36.700 m2, y está compuesto por tres plantas comerciales: calle (fig. 1), baja (fig. 1) y alta (fig. 2), si bien existe una planta sobrealta (fig. 2) para emplazar algunas salas de cine, y un aparcamiento bajo rasante (fig. 3), con una pequeña prolongación en el nivel de la planta calle y baja (este último para dar servicio al supermercado de unos 3.100 m2 que se situará en el extremo izquierdo del diseño), de unas 1.500 plazas (24,5 m2 SBA/unidad de aparcamiento). Estas plantas acogerán negocios cotidianos y de moda (11.000 m2 de locales), animados por la hábil situación de unos 13.600 m2 de medianas superficies, dejando la planta alta para el ocio, que dispondrá de 5.800 m2 para los cines (unas 10 salas) y 2.000 m2 para locales de restauración. Además, se emplazará un gimnasio de 1.100 m2.
Fig. 1. Planta calle y planta baja.
Fig. 2. Planta sobrealta y planta alta.
Fig. 3.
Competencia actual y futura
En la provincia de León existen cuatro desarrollos comerciales, si bien dos de ellos están localizados en Ponferrada (La Máquina y Las Médulas) y entendemos que no supondrán evasión de gasto salvo para los habitantes de su entorno. Por ello, señalamos a continuación aquellos centros comerciales que sí compiten con Forum León:
Carrefour León (León). Inaugurado en 1990, es un centro comercial urbano fundamentado en un hipermercado. Tiene 13.000 m2 de SBA y 1.555 plazas de aparcamiento (8,4 m2 SBA/unidad de aparcamiento). Feu Vert está presente en este desarrollo comercial.
E. Leclerc (Trobajo del Camino). Inaugurado en 1997, es un centro comercial periférico fundamentado en un hipermercado. Tiene 12.000 m2 de SBA y 1.500 plazas de garaje (8 m2 SBA/unidad de aparcamiento). No tiene insignias comerciales de prestigio.
Existe algún otro proyecto de centro comercial al noreste de la ciudad del que no tenemos datos, así como la posible reconversión de un colegio en la zona oeste de la ciudad. Entendemos, no obstante, que ambos proyectos tienen peores accesos y están peor situados.
Por último, no hay que olvidar las calles comerciales de León y El Corte Inglés de esta ciudad, que generará poco a poco un área comercial de interés a su alrededor.
Localización y accesos
El centro comercial proyectado será fácilmente accesible a través de los nudos de comunicación que se crearán junto a él para acceder y salir del aparcamiento bajo rasante, teniendo la entrada y salida del aparcamiento sobre rasante a la Avenida de San Ignacio de Loyola.
Área de influencia
Está previsto que el centro comercial se inaugure en 2004-2005. A efectos de análisis, tomaremos este último año como estimación de fecha de inauguración.
El área de influencia (fig. 4) a continuación referida incluye los municipios más importantes, lo que no significa que queden plenamente afectados por él:
Fig. 4. Área de influencia geográfica del desarrollo comercial.
Área primaria (0-10 minutos)
León, San Andrés del Rabanedo y Villaquilambre.
Área secundaria (10-20 minutos)
La Robla.
Área terciaria (20-30 minutos)
Astorga, La Bañeza y La Pola de Gordón.
Es decir, se estima una población de unos 300.000 habitantes teóricamente situados en el área de influencia de este desarrollo comercial en el año previsto de inauguración (fig. 5).
Fig. 5. Distribución de los habitantes ubicados dentro de las distintas áreas de influencia geográfica.
Ingresos disponibles y gasto medio
A modo de referencia general, se observa que los residentes de Castilla y León tienen un consumo menor que la media de la población española.
Para analizar la viabilidad de una oficina de farmacia en Forum León en 2005, se aplican el IPC y el incremento en el gasto general de consumo sobre la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares de 1999. La cifra obtenida se corrige en función de distintos parámetros que tienen en consideración las características del desarrollo estudiado y su emplazamiento.
De todo ello, podemos llegar a las siguientes conclusiones:
El gasto captable máximo inicial estimado o facturación para una oficina de farmacia se situaría sobre los 600.000 euros/año (fig. 6).
Fig. 6. Facturación (en euros) de la posible farmacia, según el grado de proximidad de la clientela.
Lo anterior implicaría que para atender de forma adecuada a la clientela de la farmacia sería conveniente una superficie aproximada de 90 m2.
Se sugiere no superar un arrendamiento de 22,54 euros/m2/mes (más gastos comunes estimados en 7,21 euros/m2/mes).
ADVERTENCIA
La ubicación es un factor fundamental en la apertura, funcionamiento y rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.
Glosario
Planta sobre rasante
Es aquella que se sitúa sobre el nivel de la calle que da acceso al complejo comercial. Por tanto, la planta bajo rasante es la que se encuentra por debajo.
Mediana superficie
Es aquel local cuya superficie es muy superior a la típica tienda de calle, y que está operado por un especialista en ese sector, lo que le permite tener unos precios muy competitivos.
Bibliografía general
Equipo del Centro de Economía Pública de la Fundación BBV. Renta Nacional de España y su distribución provincial. Serie homogénea (tomos I, II y síntesis). Bilbao: Fundación BBV, 1999.
INE. Censo de población 1991 y 2001.
INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 1999.
Servicio de Estudios de la Caixa. Anuario Económico de España 2002. Barcelona: Fundación la Caixa, 2002.
Servicios de Estudios de la Caixa. Anuario Social de España 2003. Barcelona: Fundación la Caixa, 2003.