Gerona es la capital de provincia menos habitada de Cataluña (74.879 habitantes, según el censo de 2001). Sin embargo, en el período comprendido entre 1991 y 2001, es la única capital catalana que ha experimentado un crecimiento (0,91%) superior a la media autonómica (0,47%) y nacional (0,51%). Forum Gironès es un nuevo centro comercial periférico que puede ofrecer buenas perspectivas para la instalación de una oficina de farmacia.
Forum Gironès se desarrolla sobre un solar donde confluye el acceso sur de la ciudad de la ciudad de Gerona con la Autovía A7. Por tanto, será un centro comercial periférico para Gerona y semiurbano para Salt, término municipal donde se emplazará el desarrollo comercial que analizamos. Este acceso es el más transitado de Gerona, con 30.562 vehículos por día de IMD, beneficiándose además este emplazamiento del carácter gratuito de la autopista en el tramo de circunvalación nortesur de la ciudad.
El nuevo PGOU de Salt tiene previsto más de 500 viviendas en el entorno inmediato. Hay que tener en cuenta que este municipio es dependiente comercial y administrativamente de Gerona.
El nivel de bienestar social, la renta per cápita y la baja tasa de desempleo hacen de Gerona uno de los municipios más atractivos para residir. Esta ciudad, que se divide en seis distritos municipales, tiene además el ambicioso objetivo de alcanzar 100.000 habitantes en los próximos 8-10 años. Para ello, el PGOU de Gerona, aprobado provisionalmente, contempla la creación de unas 4.000-5.000 viviendas (fig. 1), distribuidas en 8 sectores, con lo que se busca la consolidación de las zonas residenciales actuales.
Fig. 1. Distritos y zonas de crecmiento.
Características del desarrollo
El centro comercial Forum Gironès tendrá una superficie bruta alquilable (SBA) de unos 40.000 m2 y está compuesto por dos plantas comerciales (baja y alta) (figs. 2 y 3) y dos plantas de aparcamiento bajo rasante, así como otro aparcamiento en la planta baja.
Fig. 2. Planta baja.
Fig. 3. Planta alta.
El desarrollo se apoyará en las tres clásicas locomotoras comerciales: alimentación, representado por un hipermercado de unos 7.000 m2; moda, con una serie de cadenas de implantación nacional que ocuparán unos 5.600 m2, y ocio, con 6.500 m2 destinados a cines, 2.500 m2 a FEC y 1.500 para un gimnasio. Así, el despiece completo de la SBA serían unos 11.500 m2 de alimentación y cotidianos, 12.500 m2 de moda y 16.000 m2 de ocio.
Competencia actual y futura
En la provincia de Gerona existen dos centros comerciales que no suponen evasión alguna de gasto debido a la escasa SBA de ambos: Carabela, en Lloret de Mar, con 2.500 m2, y Nou Centre Empordá, con 8.500 m2.
Realmente, la competencia de Forum Gironès habrá que buscarla en la propia ciudad, con los siguientes focos comerciales competitivos (fig. 4):
Fig. 4. Ubicación de los centros comerciales de la competencia.
Girocentre. Inaugurado en 1988, es un centro comercial urbano fundamentado en un Hipercor. Tiene 10.000 m2 de SBA, desarrollados en cuatro plantas comerciales (semisótano, baja, primera y segunda) y 84 cajas. Presenta, además, tres plantas de aparcamiento.
Área Comercial Plaza de Salt. Se encuentran presentes Caprabo (5 cajas), DIA (6 cajas), Unilamp (iluminación), Burger King, Intemarché (supermercado más pequeña galería) con 7 cajas, LIDL y una cadena de lavado de coches.
Existen varias zonas de medianas superficies emplazadas en la Avenida de Barcelona, con insignias internacionales como Mc Donald's, Decathlon, Bauhaus y MediaMarkt. En la antigua carretera NII hay algunas insignias regionales y locales, tales como Idea, Galería del Tresillo y Domus. Finalmente, en el Eje Figueres se encuentran otras insignias nacionales (es el caso de Mercamueble).
Área Comercial Avenida de Francia. Situada en Sant Ponç, se establece en ella un centro de ocio con 11 salas de cine y varios locales de restauración (destaca Cantina Mariachi como insignia comercial conocida), mientras que Mercadona (8 cajas) y Plus (4 cajas) se sitúan en los locales exteriores. Por otro lado, el Centro Comercial Sant Ponç se basa en el supermercado Champion (16 cajas) que da origen a una pequeña galería básica y a la gasolinera Elf.
Se sugiere no superar un arrendamiento de 22,50 euros/m2/mes (más gastos comunes estimados en 7,21 euros/m2/mes)
Finalmente, están las calles comerciales de Gerona (Joan Maragall, Josep Maluquer, Bautista Lasalle, Antoni M. Claret, Plaça de Catalunya, Avenida Sant Francesc, Nou, Santa Clara, Plaça Independència, Rambla de La Llibertat, Ultonia/Migdia) y en mucha menor medida las de Salt (Gran, President Francesc Macià, Àngel Guimerà) concentran la actividad comercial de ambos municipios.
Localización y accesos
El centro comercial proyectado será fácilmente accesible externamente a través de la Salida 7 de la Autovía A7 (gratuita en el tramo que circunvala Gerona de Norte a Sur), por la calle Marqués de Campos y por la Avenida Santa Eugenia/Avenida de Países Catalanes (fig. 5).
Fig. 5. Localización y accesos.
Los accesos internos se producen por las futuras prolongaciones de las calles Rocacorba y Paseo Joseph Mª. Folch i Torres, así como el futuro vial Sud (actual Carretera a Vilablaix).
Área de influencia
Está previsto que el centro comercial se inaugure en 2004-2005. Tomaremos este último año como estimación de fecha de inauguración.
El área de influencia a continuación referida incluye los municipios más importantes, lo que no significa que queden plenamente afectados por él:
Área primaria (010 minutos). Cassà de la Selva, Girona, Salt.
Área secundaria (1020 minutos). Banyotes, Bisbal d'Empordá (La), Santa Coloma de Farners.
Área terciaria (20 30 minutos). Blanes, Figueres, Lloret de Mar, Olot, Palafrugell, Palamós, Sant Feliu de Guíxols, Torroella de Montgrí, y, de la provincia de Barcelona, Calella, Malgrat de Mar, Pineda de Mar, Sant Celoni y Tordera.
Es decir, se estima una población de unos 368.000 habitantes dentro de la influencia geográfica teórica (fig. 6) en el año previsto de inauguración.
Fig. 6. Área de influencia geográfica.
Ingresos disponibles y gasto medio
A modo de referencia general, se observa que los residentes de Cataluña tienen unos ingresos y un consumo mayor que la media de la población en España.
Para analizar la viabilidad de una oficina de farmacia en Forum Gironès en 2005, se aplican el IPC y el incremento en el gasto general de consumo sobre la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares de 1999. La cifra obtenida se corrige en función de distintos parámetros que tienen en consideración las características del desarrollo estudiado y su emplazamiento.
De todo ello, podemos llegar a las siguientes conclusiones:
El gasto captable máximo estimado o facturación para una farmacia se situaría sobre los 515.000 euros/año.
Lo anterior implicaría que para atender de forma adecuada a la clientela de la farmacia sería conveniente una superficie aproximada de 100 m2.
Se sugiere no superar un arrendamiento de 22,50 euros/m2/mes (más gastos comunes estimados en 7,21 euros/m2/mes).
ADVERTENCIA
La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte de que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.
Glosario
IMD
Es la intensidad media diaria, y mide el número de vehículos por día que pasan por un punto concreto.
PGOU
Son las iniciales que corresponden al plan general de ordenación urbano de una ciudad, y que todo municipio, a partir de un determinado número de habitantes, debe realizar periódicamente.
Bibliografía general
Equipo del Centro de Economía Pública de la Fundación BBV. Renta Nacional de España y su distribución provincial. Serie homogénea (tomos I, II y síntesis). Bilbao: Fundación BBV, 1999.
INE. Censo de población 1991 y 2001.
INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 1999.
Servicio de Estudios de "la Caixa". Anuario Económico de España 2002. Barcelona: Fundación "la Caixa", 2002.
Servicios de Estudios de "la Caixa". Anuario Social de España 2003. Barcelona: Fundación "la Caixa", 2003.