El tamaño y la diversidad de la oferta del nuevo centro comercial situado en el proyecto urbanístico barcelonés de Diagonal Mar es el reflejo de las nuevas generaciones que se construyen en los últimos tiempos: una gran área destinada al ocio y un fuerte número de medianas superficies especializadas en sus sectores (category killers) complementan a la locomotora tradicional de alimentación, en nuestro caso un hipermercado en lugar de una superficie de menor tamaño.
Diagonal Mar se ubica en el barrio de Sant Martí, al este de Barcelona, en el encuentro de la Avenida Diagonal con la Ronda Litoral, un matrimonio que dio lugar al atractivo nombre de este proyecto.
Características
Sobre las 34 hectáreas que ocupa el proyecto en su conjunto, se pretende desarrollar una nueva barriada que transformará el área (figuras 1, 2 y 3).
El conjunto de la intervención comprende las siguientes actuaciones, en un entorno verde de más de 14 hectáreas (tercer parque público más grande de Barcelona):
Una zona residencial compuesta de 24 bloques con más de 1.600 apartamentos de lujo.
Dos hoteles de 4 estrellas y uno de 5, con un total de 950 habitaciones.
Dos edificios de oficinas de alto standing.
Un centro comercial de 87.000 m2 de superficie bruta alquilable (SBA) alrededor de los 80.000 m2, más 5.000 plazas de garaje.
El mayor Palacio de Congresos de la ciudad.
Entre la competencia de Diagonal Mar se encuentra un centro comercial grande denominado Centre de la Vila, que no funciona muy bien debido a varias causas:
Tiene una escasa densidad de población.
La serie de complejos existentes en torno al Puerto Olímpico (Moda Shopping, Maremagnum y Marina Village) cierran las posibilidades de ocio.
El centro comercial regional Barcelona Glòries (54.000 m2 de SBA) estrangula el posicionamiento del Centre de la Vila.
El esquema de funcionamiento del centro comercial es el siguiente:
Dispone de 5 plantas bajo rasante, que dan cabida a las 5.000 plazas de garaje y cuya construcción ha supuesto un serio contratiempo debido a la problemática del nivel freático existente en el terreno por su cercanía con el mar.
Cuenta con una planta bajo rasante («la vida es práctica») articulada alrededor a la superficie de alimentación (Alcampo) y que se complementa con una potente galería donde se encuentran los electrodomésticos, deportes, juguetes, muebles y otros equipamientos del hogar. El mall es casi una «u» invertida frente a las cajas del hipermercado, para hacer más sencilla la compra. Sólo se complica algo más en su extremo superior izquierdo para dar lugar a una galería de alimentación donde se emplaza un local (el 1.060) dedicado a parafarmacia (fig. 1).
Fig. 1. Plano de planta baja del diseño actual del desarrollo propuesto (este diseño es susceptible de ser modificado).
Diagonal Mar se ubica en el barrio de Sant Martí, al este de Barcelona, en el encuentro de
la Avenida Diagonal con la Ronda Litoral, un matrimonio que dio lugar al atractivo nombre de este proyecto
Una planta a nivel calle («la vida es belleza») con dos accesos desde la Avenida Diagonal, uno por la calle Josep Pla y otro por la calle Taulat, que giran de nuevo sobre la planta superior del hipermercado, medianas de moda y cultura. El mall queda en «u» invertida (figuras 2 y 3).
Fig. 1. Detalle de la planta donde el promotor proyecta la parafarmacia.
Fig. 2. Localización del centro comercial proyectado.
La farmacia debería situarse en la planta a nivel calle y preferentemente con fachada a la Avenida Diagonal, en cualquiera de los locales que permitiera esa disposición
Una planta superior («la vida es celebración») destinada al ocio, con 20 pantallas de cine de la insignia AMC como locomotora, además de la planta superior destinada a cultura y una gran terraza sobre la cual se disponen parte de los restaurantes. El mall sigue la «u» invertida, abierta en su parte central para buscar la terraza.
Localización
El solar se sitúa al final de la Avenida Diagonal, en su encuentro con el mar, al este de la ciudad (fig. 4).
Fig. 2. Desarrollo del centro comercial en la planta calle.
Accesos
Se podrá acceder por la salida número 24 de la Ronda Litoral.
Al aparcamiento del centro se accede fundamentalmente por las calles laterales, según el diseño actual.
Área de influencia
El estudio de las grandes superficies se realiza a partir de isocronas que engloban bandas de 0 a 10 minutos (área primaria), de 10 a 20 minutos (secundaria) y de 20 a 30 minutos (terciaria), determinando cuánta población puede acudir a ellas y qué gasto destinarían.
En el momento de su inauguración (21 de noviembre de 2001), el área de influencia (fig. 5) era el siguiente (se señalan únicamente los municipios más importantes de cada área):
Área primaria (010 minutos)
Badalona y Barcelona.
Población total: 1.766.964 habitantes.
Área secundaria (1020 minutos)
Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Hospitalet de Llobregat, Rubí, Sabadell, Sant Boi de Llobregat y Santa Coloma de Gramenet.
Población total: 1.431.922 habitantes.
Área terciaria (2030 minutos)
Granollers, Mataró y Terrasa.
Población total: 655.492 habitantes.
Es decir, aproximadamente 3.854.378 habitantes residían dentro del área de influencia en 2001.
Ingresos disponibles y gasto medio
La población catalana ingresa un 20% más que el resto de los españoles y consume también un 22% más. Para obtener la posible facturación de una oficina de farmacia si supuestamente pudiera emplazarse en la planta a nivel calle (que no la parafarmacia que propone la propiedad bajo rasante con el número 1.060) del centro analizado, se aplica tanto el IPC como el incremento en el gasto de consumo desde 1991 hasta la fecha de su inauguración (2001) sobre los grupos que afectan a los productos que se venden en una farmacia, como son medicinas y otros productos farmacéuticos, artículos duraderos y no duraderos para cuidado personal, aparatos y material terapéutico y otros productos donde se podrían englobar análisis clínicos, óptica y acústica. Se obtiene así un consumo de 18.402 pesetas/habitante/año en el año de apertura estimado para la provincia de Barcelona.
Como cada municipio tiene un diferente poder adquisitivo, estas cantidades se corrigen mediante un índice que se deriva de los niveles de ingresos de cada población. Para obtener el gasto disponible total de la zona, se multiplica la cifra antes obtenida por el número de habitantes de cada circunscripción del área de influencia. Pero el centro comercial estudiado no atraerá al 100% de los consumidores, por lo que se vuelve a modificar para hallar la cifra finalmente estimada, y que tiene en cuenta, entre otros aspectos, los siguientes:
Proximidad del centro comercial a los municipios de su área de influencia.
Competencia existente y futura en el área de influencia.
Cuántos habitantes se desplazarían para comprar desde cada municipio.
Pirámide de población de los municipios afectados.
Economía sumergida, que distorsiona una parte del gasto que se produce en el comercio al no ser controlable, pero que debe ser tenida en cuenta.
Conclusiones
El gasto captable máximo estimado o facturación para esta farmacia se situaría sobre los 180-200 millones de pesetas/año.
El anterior punto implicaría que para cubrir esa previsible facturación sería necesaria una sala de ventas de unos 175 m2.
El arrendamiento se cifraría sobre las 5.400 pesetas/ m2/mes. Los gastos comunes --que no se deben olvidar-- van también a cargo del arrendatario: sobre las 1.800 pesetas/ m2/mes.
La farmacia debería situarse en la planta a nivel calle y preferentemente con fachada a la Avenida Diagonal, en cualquiera de los locales que permitiera esa disposición.
Es recomendable el turno de 24 horas. En este caso, la facturación se dispararía en otro 20-25%, aproximadamente. *
Bibliografía general
Renta Nacional de España, 1999. Banco Bilbao Vizcaya.
Revisión padronal, 1998. INE.
Encuesta de Presupuestos Familiares, 1990-1991. INE.