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Vol. 27. Núm. 8.
Páginas 112-115 (Septiembre 2008)
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Compraventa de farmacias (III). Ejemplo práctico
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JUAN MANUEL VÉLEZa
a DIRECTOR DE DESARROLLOS TERCIARIOS DE IBERDROLA INMOBILIARIA (juan.velez@iberdrolainmobiliaria.com).
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Tablas (10)
Tabla 1. Beneficio bruto
Tabla 2. Gastos brutos
Tabla 3. Beneficio de explotación
Tabla 4. Gastos financieros
Tabla 5. Beneficio de explotación deducidos los gastos financieros
Tabla 6. Amortización del fondo de comercio y del inmovilizado
Tabla 7. Beneficio bruto teórico
Tabla 8. Flujo de caja
Tabla 9. Amortización de capitales de los distintos préstamos
Tabla 10. Excedente o salario del farmacéutico en el año 2007
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En las anteriores colaboraciones (números de abril y junio de 2008 de OFFARM) se explicaban los pasos previos para adquirir una farmacia, junto con los aspectos económicos y financieros en una transacción. En esta de ahora, pondremos un ejemplo práctico de una transacción real realizada en diciembre de 2007 en un municipio con menos de 1.000 habitantes en Aragón.Cuarto paso: cash-flowo flujo de caja en una transacción

La hipótesis de partida es la de un farmacéutico que no es titular de una oficina de farmacia, pero que al trabajar en una como asalariado, está al corriente en mayor o menor grado de su funcionamiento. Esto facilita la cuestión de amortizaciones y su abono a Hacienda (18% de la plus-valía por la venta de una farmacia anterior y el 18% sobre el capital amortizado desde el año de la compra de la anterior farmacia hasta su venta, para adquirir la de nuestro caso).

Tabla 1. Beneficio bruto

Tabla 2. Gastos brutos

Por un lado, tenemos la relación de ingresos, que es sencilla: ingresos por Seguridad Social o procedentes de mutualidades (Muface, Isfas y Mugeju son entre otras, las que nos encontramos en esta oficina de Aragón), que tendrán un menor margen de beneficio (28%) que aquellos productos que se denominan habitualmente de «venta libre» (margen por encima del 35%). Lo más frecuente es que una cifra y otra se ponderen al 30%. De cualquier modo, ese beneficio bruto estimado al 30% deberá ser suficiente para afrontar todos los pagos, permitiendo un excedente que será el «sueldo» o ingreso del farmacéutico o los farmacéuticos que adquieren la farmacia. La oficina de farmacia tiene unos ingresos superiores a los 450.000 euros/año, cuantía interesante para un municipio rural en Aragón, comunidad que presenta un gran número de municipios con escasa población.

Tabla 3. Beneficio de explotación

Gastos y beneficio de explotación

Por otro lado, la relación orientativa de gastos sería la siguiente: gastos de personal, gastos del inmueble donde se ejerce la actividad, gastos de suministros y reparaciones del material de oficina, fórmulas magistrales confeccionadas por terceros, otros gastos deducibles y financiación, que es el capítulo con mayor peso económico.

Cuando se deducen de los ingresos los gastos incurridos, se obtiene el beneficio de explotación.

Financiación

La parte más sensible del ejercicio es encajar la financiación. El buen consultor debe contar con la máxi-ma información que el interesado pueda darle, ya que es a partir de sus ahorros, y, cada vez con más frecuencia, de la ayuda que pueda proporcionarle su familia, como consigue hacer viable una compra. Al tratarse de datos confidenciales, hasta que la operación no tenga visos de éxito no deben ser expuestos a terceros.

Las cifras de traspaso suelen ser elevadas. Dependiendo de la comunidad autónoma, provincia o municipio, la oscilación del coeficiente multiplicador que se aplica a la facturación para determinar el valor de traspaso varía enormemente, como ya se vio en otra parte de esta misma colaboración. En concreto, para una oficina de farmacia en Teruel, a la fecha de transacción real, el coeficiente se situaba en K=2, lo que significa un precio de traspaso ligeramente superior a 900.000 euros.

Por tanto, el potencial comprador podría disponer de los siguientes préstamos hipotecarios:

  • Con garantía mobiliaria, por valor de unos 720.000 euros, que costarían al profesional farmacéutico del orden de los 41.400 euros en su primer año.
  • Inmobiliario, sobre activos pertenecientes al futuro titular (o que avale su familia) por valor de 180.000 euros sin otras cargas hipotecarias previas, y cuyo costo sería de casi 10.000 euros/año.

Otros costos financieros, que pueden o no financiarse, son las comisiones de apertura de ambos préstamos así como los actos jurídicos documentados, que incluyen la responsabilidad hipotecaria y los intereses, sin olvidar las oportunas tasaciones de aquellos bienes que se necesita hipotecar. Para el caso que nos ocupa, estos costos «menores» eran de 21.500 euros aproximadamente.

Como es lógico, el beneficio de la explotación, una vez deducidos los gastos financieros, será el que figura en la tabla 3.

Amortización del fondo de comercio y del inmovilizado

A continuación calcularemos la amortización del fondo de comercio y del inmovilizado, para lo cual recurrimos a la Ley 16/2007, deduciendo una veinteava parte de su importe y multiplicando por 1,5, al ser una oficina de farmacia con venta anual inferior a los seis millones de euros/año (tabla 4).

Tabla 4. Gastos financieros

El teórico beneficio bruto sería la diferencia entre el beneficio de explotación con los gastos financieros y la amortización ahora calculada (tabla 4). A partir de ahí se obtiene el flujo de caja, que es lo que íbamos persiguiendo (tabla 5).

Tabla 5. Beneficio de explotación deducidos los gastos financieros

Sueldo del farmacéutico

Calculando la amortización de capitales de los distintos préstamos acordados, se obtienen las cifras reflejadas en la tabla 6. Sumando por columnas el flujo de caja y el total de amortizaciones de capitales, se obtiene el excedente o «sueldo» del farmacéutico en el año 2007 (tabla 7).

Tabla 6. Amortización del fondo de comercio y del inmovilizado

Tabla 7. Beneficio bruto teórico

No obstante, la hipótesis debe ser corregida, considerando que las ventas suelen crecer aproximadamente un 3,5% al año y los gastos un 8%, y que al tratarse de una operación realizada a finales de año, las cifras que el comprador debería contrastar serían las correspondientes a 2008. En este sentido, se observa que dicho comprador está ahorrando más de 30.000 euros en la transacción, además de disponer de 2.000 euros más de excedente, ya que el desembolso se produce sobre una cifra anterior de ventas.

Tabla 8. Flujo de caja

Otra partida que supone gasto son los honorarios del consultor (en este caso, el 2%, es decir, otros 18.000 euros aproximadamente), y muy poco más.

Quinto paso: cash-flowproyectado a diez años

Ya que el fondo de comercio se suele financiar a veinte años (los préstamos sobre inmuebles giran sobre los treinta años), es habitual que la entidad financiera proyecte unos diez años la evolución de los ingresos y gastos futuros, para obtener los excedentes anuales. Esto permite que la entidad financiera acote su riesgo al comprobar que el negocio apalancado hipotecaria-mente tiene solvencia suficiente para que aporte unos ingresos dignos al titular de la farmacia, y que tanto los gastos de explotación como los préstamos solicitados puedan ser pagados con continuidad.

Tabla 9. Amortización de capitales de los distintos préstamos

Tabla 10. Excedente o salario del farmacéutico en el año 2007

Bibliografía general

Vélez JM. Consideraciones sobre los emplazamientos alternativos para el traslado de una farmacia y dos nuevas aperturas en la Región de Murcia. 2008.

Vélez JM. Análisis de viabilidad para la venta de una oficina de farmacia en Aragón y la compra de otra farmacia en la Comunidad Valenciana. 2008.

Vélez JM. Consideraciones para la adquisición de una oficina de farmacia en las provincias limítrofes a la Comunidad Valenciana. 2008.

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