Oportunidades futuras en Río Iro
Chiclana de la Frontera es la sexta ciudad más poblada de la provincia de Cádiz (61.028 habitantes según el censo de 2001). Ha experimentado el mayor crecimiento anual entre 1991 y 2001 de su provincia (3,02% frente al 0,35%, respectivamente). El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de esta ciudad ofrecerá nuevas oportunidades de negocio en el Ámbito 3 (Río Iro), lo que supondría la posibilidad de emplazar hasta siete nuevas oficinas de farmacia en 2008, año aproximado de urbanización.
Los datos demográficos y económicos de Chiclana de la Frontera nos obligan a analizar qué puede suceder en este municipio desde el punto de vista urbanístico, especialmente ahora que el PGOU acaba de ser aprobado provisionalmente. El ayuntamiento pretende que, mediante la ordenación urbanística ahora expuesta, se solucione el mal ejemplo de crecimiento caótico de la ciudad, donde hubo un tiempo en el que se edificó sin seguir planeamiento alguno.
PGOU
Al revisar el plan propuesto, puede observarse cómo de sus nueve anexos siete están dedicados precisamente a ordenar la trama urbana de la ciudad y su periferia próxima, quedando tan sólo un anexo para estudiar el suelo urbanizable no programado (SUNP) y otro para definir el suelo no urbanizable (SNU), lo que confirma lo expuesto en el párrafo anterior.
En el plan se contempla una serie de anexos que pasamos a comentar a continuación.
Planos de ubicación
Localización y accesos
El Ámbito 3 (Río Iro) se sitúa al sureste del municipio y colindante con él (fig. 4). Al sur se encuentra el Polígono Industrial Pelagatos, y al este, la carretera nacional 340. El terreno está dividido por el río del mismo nombre, que deberá ser canalizado para evitar inundaciones.
Área de influencia
Para ser prudentes, definiremos como área de influencia exclusivamente el área primaria del propio Río Iro, comprendido por un total de 3.665 viviendas como número máximo señalado en este ámbito (fig. 4).
Considerando que la media de habitantes por vivienda en Chiclana es elevada (4,84), obtendríamos una población teórica de unos 17.750 habitantes aproximadamente para el año 2008, fecha en que podría urbanizarse el Ámbito 3.
Anexo I
Delimitación de cinco zonas de uso residencial más una sexta de uso terciario. Tiene como fin consolidar el ensanche, las urbanizaciones de periferia y el entorno urbano de la playa de La Barrosa. En la figura 1 se puede observar el casco urbano, representado en rojo; la zona del ensanche, en verde, y finalmente el área colindante a la playa, en naranja. En rosa se marcan los espacios protegidos recogidos en el anexo IX. La línea azul es el trazo de la carretera nacional 340.
Fig. 1. Término municipal de Chiclana de la Frontera. En rojo, el casco urbano; en verde, la consolidación de las áreas residenciales; en naranja, la ordenación del entorno de la playa de La Barrosa, y en rosa, los suelos no urbanizables.
Anexo II y III
Son áreas de gestión básica y de planes especiales. Complementa el anterior apartado, definiendo los equipamientos (comercial, oficinas, etc.) y dotaciones (ambulatorios, colegios, parques y zonas verdes, etc.) necesarios en la ciudad.
Anexo IV
Delimitación de cuatro zonas de uso residencial más una quinta de uso principalmente terciario. Aclara las distintas unidades de ejecución según el emplazamiento de que se trate (casco urbano, ensanche, urbanizaciones, playa de La Barrosa y actividades terciarias), pormenorizando las características arquitectónicas de cada una de ellas.
Anexo V y VI
Especificaciones de los suelos urbanizables transitorios (SUT) de uso residencial. Indica los espacios donde se podrá construir en los próximos 4 años (fig. 2).
Fig. 2. Suelo urbanizable transitorio (primer cuatrienio).
Anexos VII y VIII
Son SUNP de uso residencial y terciario (fig. 3), recogidos más adelante por tener importancia de cara a planteamientos a medio-largo plazo, tiempo más que suficiente para que nuestros lectores investiguen por su cuenta la marcha económica de la ciudad y las oportunidades de negocio que hay en ella.
Fig. 3. Suelo urbanizable no programado.
Constan de varios ámbitos:
* Ámbito 1. Pinar de Vegete, con 946 viviendas como máximo.
* Ámbito 2. Espartinas, con 702 viviendas como máximo.
* Ámbito 3. Río Iro, que tiene un máximo de 3.665 viviendas.
* Ámbito 4. Sotillo-Melilla, con 506 viviendas.
* Ámbito 5. Erial de la Feria, destinado a recinto ferial.
Anexo IX
Se refiere a los SNU.
En total, el PGOU contempla más de 15.000 viviendas: cerca de 5.000 en el propio casco urbano y el entorno inmediato; otras 4.650 en el primer cuatrienio, y 5.800 más como SUNP.
Características del Ámbito 3
A nuestro juicio, el ámbito más importante es el número 3 (Río Iro), por varias razones que pasamos a analizar:
* Es el de mayor número de viviendas: 3.665, lo que supone casi el 25% del total de las viviendas aprobadas provisionalmente, y casi un 65% de las comprendidas en los SUNP, régimen al que está adscrito.
* Se encuentra localizado en la zona sureste de la ciudad, e inmediata a ella.
* Es de fácil y cómodo acceso por su proximidad a la carretera nacional 340, lo que le confiere un valor añadido incluso como segunda residencia.
* La creación de una importante zona verde en torno a un parque fluvial, con lo que ello supone desde el punto de vista medioambiental en un municipio con escasas zonas ajardinadas.
* Apuesta municipal por una configuración que apoye el paisaje urbano mediante la diversidad en tipologías y formas de viviendas.
* Se concentrará en este ámbito el uso dotacional, lo que significará la afluencia de personas que no residan necesariamente en esta área.
Fig. 4. Ámbito 3 (Río Iro).
Como es lógico, cada una de las 18 oficinas de farmacia establecidas en Chiclana (datos de 1999) supone competencia entre sí.
Competencia actual y futura
San Fernando
* Bahía Sur. Es un centro comercial regional de 59.000 m2 de SBA y que cuenta con el hipermercado Carrefour (14.000 m2) y El Corte Inglés (12.500 m2) como locomotoras comerciales. Este desarrollo dispone, además, de una galería comercial de más de 32.500 m2 de SBA. Es la competencia más importante.
* San Fernando Plaza. Es un centro comercial grande de 18.000 m2 de SBA, con un supermercado Champion y 9 salas de cine como locomotoras comerciales de este esquema.
El Puerto de Santa María
En esta ciudad se ubica El Paseo, un centro comercial grande de 34.000 m2 de SBA, que cuenta con Carrefour (18.800 m2) y Toys 'R' Us (3.300 m2) como locomotoras comerciales.
Viabilidad del proyecto
Ingresos disponiblesy gasto medio
A modo de referencia general, se observa que los residentes en Andalucía tienen una renta familiar disponible menor (5) que la media de la población en España (5-6), pero Chiclana tiene el nivel 7 (10.650-11.500 euros).
Para analizar la viabilidad de una oficina de farmacia en Río Iro, se consideran aquellos índices vinculados a este negocio en Andalucía, aplicando ciertos parámetros correctores en función de la distancia a recorrer, la edad de la población, la competencia actual y futura, la economía sumergida, etc.
A partir de todo ello, podemos llegar a las siguientes conclusiones:
* La facturación destinada a una oficina de farmacia en este ámbito se situaría en torno a los 6,55 millones de euros/año aproximadamente. Estimamos, pues, una evasión del gasto del 40% en otros emplazamientos, por lo que en el Ámbito 3 habría un gasto de casi 4 millones de euros.
* Lo anterior implicaría que podrían emplazarse hasta 7 oficinas de farmacia de unos 100 m2 cada una.
* El alquiler adecuado del establecimiento se situaría sobre los 18 euros/m2/mes (más gastos comunes).
Advertencia. La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.
Bibliografía general
Equipo del Centro de Economía Pública de la Fundación BBV. Renta Nacional de España y su distribución provincial. Serie homogénea (tomos I, II y síntesis). Bilbao: Fundación BBV, 1999.
INE. Censo de población 1991 y 2001.
INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 1999.
Servicio de Estudios de "la Caixa". Anuario Económico de España 2003. Barcelona: Fundación "la Caixa", 2003.
Servicios de Estudios de "la Caixa". Anuario Social de España 2004. Barcelona: Fundación "la Caixa", 2004.