Oportunidad de establecimiento de una farmacia en Alzira
A partir del análisis comparativo de los distintos aspectos económicos y urbanísticos de la Comunidad Valenciana y la Región de Murcia, el autor aborda las características del Centro Comercial Vilella, que se inaugurará en 2008 en la población valenciana de Alzira, así como la posibilidad de establecer una oficina de farmacia en él.
Entre 1991 y 2001, Comunidad Valenciana y Región de Murcia se encontraban por encima de la evolución media en viviendas principales, pero por debajo en las secundarias (tabla 1).
Atendiendo a la evolución del número de viviendas en las licencias solicitadas en el período 2001-2005, ambas comunidades autónomas están por debajo de la evolución nacional (tabla 2). Solo la Región de Murcia muestra cifras superiores a la media española cuando se analiza el desarrollo de las viviendas en los visados de dirección de obra en edificios de nueva planta en el período 2003-2005 (tabla 3).
Finalmente, mientras que la Región de Murcia tiene un comportamiento mejor que el promedio nacional en visados para edificios ampliados, la Comunidad Valenciana se mantiene por encima cuando se trata de visados de edificios a reformar/restaurar (tabla 4).
Superficies medias de las viviendas
La Comunidad Valenciana presenta medias superiores a los promedios estatales en las superficies medias (tabla 5). Por tanto, a medio plazo irá descendiendo el porcentaje de viviendas a promover en esta comunidad autónoma, mientras que se mantiene la pujanza en la Región de Murcia si las cifras de visados se transforman luego en proyectos (pese al momento inmobiliario en el que nos encontramos).
Método del caso
La superficie bruta alquilable (SBA) de centros comerciales y de ocio que distintos promotores tienen intención de realizar en los próximos años en la Comunidad Valenciana (787.000 m2) y en la Región de Murcia (195.500 m2) supondrían aumentar el 61 y el 51% de la SBA actual en ambas comunidades autónomas, respectivamente (tabla 6).
Los de mayor tamaño y, presumiblemente, los más interesantes son los que se emplazarán en Alicante, Alzira, Benidorm, Ondara, La Pobla de Vallbona y Valencia, para la Comunidad Valenciana, y en Cartagena, Cehegín, Lorca y Murcia, para la Región de Murcia, por lo que analizaremos el Centro Comercial Vilella de Alzira como ejemplo de estos desarrollos.
Alzira es la séptima ciudad más poblada de la provincia de Valencia (39.668 habitantes según el censo de 2001) y la decimosexta en la comunidad autónoma. El crecimiento experimentado por el municipio en el período 1991-2001 (- 0,16%) es inferior al provincial (0,46%), al autonómico (0,79%) y al estatal (0,51%).
Si comparamos otros datos sociales y económicos importantes, obtenemos lo siguiente:
• La renta anual en Comunidad Valenciana es un 3% inferior a la media nacional.
• La tasa de desempleo de la provincia de Valencia (4,4%) y de la Comunidad Valenciana (4,2%) son ligeramente inferiores a la de España (4,5%).
A la vista de estos datos, la implantación de un negocio requeriría de un análisis más profundo que el ahora expuesto, cuyo fin es informar y orientar a nuestros lectores de esta oportunidad de negocio.
Centro Comercial Vilella
El centro comercial tendrá unos 47.500 m2 de SBA, que acogerán unos 115 locales, desarrollados en dos plantas comerciales:
• Planta baja, donde se situará la alimentación, el equipamiento del hogar, el equipamiento para las personas y los servicios (fig. 1).
Fig. 1. Planta baja.
• Planta primera, que incluye el ocio y la restauración (fig. 2).
Fig. 2. Planta primera.
Por su parte, el aparcamiento tendrá 2.040 plazas.
Considerando la población que está bajo la influencia de este centro comercial y el gasto de consumo, observamos que el tamaño ideal de este desarrollo sería de unos 30.000 m2 de SBA (fig. 3), algo menor al proyectado. Por tanto, la consolidación de este centro comercial se lograría por fases, no lanzando el proyecto de una vez.
Fig. 3. Tamaño ideal del centro comercial.
Competencia actual y futura
Además del casco comercial urbano de Alzira (avenidas de la Hispanidad y de los Santos Patronos), otros destinos que atraen al consumidor son:
• Carrefour Alzira. Dispone de 15.300 m2 de SBA y cuenta con el hipermercado Carrefour, Dinosaurio y Feu Vert como «locomotoras» comerciales.
• Ribera del Xúquer. Cuenta con 33.000 m2 de SBA, con Eroski, Grupo Inditex (Zara, Bershka, Mássimo Dutti y Stradivarius), Cadena Master y 11 salas de cine como «anclas» comerciales.
• En menor medida, los centros comerciales situados al sur de Valencia capital (Aqua, El Saler, Sedaví Parque Comercial y Gran Turia).
Planos de ubicación
Localización y accesos
Situado al sur de Alzira (fig. 4), el Centro Comercial Vilella linda con la calle Trinidad Redal Dufair y con la vía que une Alzira con Carcaixent.
Fig. 4. Localización y accesos.
Área de Influencia
Entre los municipios que estarán en el área de influencia de este complejo (fig. 5), los más relevantes serían los siguientes:
Fig. 5. Área de influencia.
• Área primaria: Algemesí, Alzira y Carcaixent.
• Área secundaria: Sueca.
• Área terciaria: Cullera y Xátiva.
Se estima una población cercana a los 375.000 mil habitantes (fig. 6) para el año de inauguración previsto (2008).
Fig. 6. Evolución de la población.
Advertencia. La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.
Viabilidad del proyecto
Para estudiar la viabilidad de una oficina de farmacia instalada en el Centro Comercial Vilella, se consideran aquellos artículos de consumo e índices vinculados a este negocio en la Comunidad Valenciana, aplicando los necesarios parámetros correctores de cálculo (localización y distancia del punto de venta, pirámide poblacional, competencia actual y futura, economía sumergida, etc.). De todo ello, podemos llegar a las siguientes conclusiones:
• La facturación destinada a productos farmacéuticos y parafarmacéuticos se situaría en torno a los 0,52 millones de euros/año aproximadamente (fig. 7).
Fig. 7. Estimación de la facturación.
• Lo anterior implicaría que podría emplazarse una mediana superficie de unos 100 m2.
• Un alquiler adecuado se situaría sobre los 22 euros/m2/mes (más gastos comunes).
Bibliografía general
INE. Anuario Estadístico de España 2006.
INE. Censo de población 1991 y 2001.
INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 2004.
Ministerio de Fomento. Anuario Estadístico 2006.
Servicio de Estudios de "la Caixa". Anuario Económico de España 2006. Barcelona: "la Caixa"; 2006.