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Vol. 26. Núm. 6.
Páginas 112-115 (Junio 2007)
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Vol. 26. Núm. 6.
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Centro Comercial Vilamarina
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Juan Manuel Véleza
a Director de Desarrollos Terciarios de Iberdrola Inmobiliaria
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Un polo de atracción en Viladecans

Entre 1991 y 2001, sólo las Islas Baleares tienen una evolución superior a la media española en cuanto a viviendas principales (32% frente al 21%) se refiere. Para las licencias de obras de edificios de nueva planta en el período 2001-2005, el crecimiento de Cataluña en número de viviendas es uno de los mejores del panorama nacional (103% de la autonomía frente al 52%, respectivamente), siendo, sin embargo, la evolución de las Islas Baleares una de las peores (-26%). Por otro lado, la evolución del número de viviendas reflejada en los visados de dirección de obra en edificios de nueva planta para el período 2003-2005 es positiva para ambas comunidades autónomas (40% para las Islas Baleares y 24% para Cataluña, quedando la media del conjunto nacional en el 15%).

Considerando el número de edificios destinados a viviendas en obras de ampliación y reformados/restaurados, las 2 comunidades autónomas quedan muy por debajo del promedio español.

En cuanto a las superficies medias para las viviendas según su tipología, el único ratio superior a la media nacional es el de Cataluña en las viviendas ampliadas (17 frente al 12%).

Método del caso

La superficie bruta alquilable (SBA) de centros comerciales y de ocio que distintos promotores pretenden realizar en los próximos años en las Islas Baleares y Cataluña se sitúa en torno a los 490.000 m2, lo que supondría aumentar un 37% la SBA actual en estas comunidades autónomas. De ellos, los proyectados en Cataluña significarían un aumento del 36% de la SBA actual (tabla 1).

Los de mayor tamaño, y presumiblemente los más interesantes, son los que se emplazarán en Badalona, Barcelona y Viladecans, por lo que analizaremos uno de ellos como ejemplo mediante el llamado «método del caso»: el Centro Comercial Vilamarina, ubicado en Viladecans.

Viladecans es una ciudad media en el conjunto de poblaciones más pobladas de la provincia de Barcelona (56.841 habitantes según el censo de 2001), y ocupa la decimotercera posición. Por el hecho de hallarse a unos 10 km de Barcelona, es un imán comercial en sí mismo. Como prueba de ello, su crecimiento (17,70% en el período 1991-2001) es elevado (el aumento provincial para este período se cifraba en un 3,26% mientras que el de España se encontraba en el 5,08%).

Si comparamos otros datos sociales y económicos importantes, obtenemos lo siguiente:

• La renta disponible de Viladecans (6) coincide con las medias provincial, autonómica y española.

• La tasa de paro de la ciudad (4,5%) es superior a la de su provincia y autonomía, y coincidente con la de España.

• La tasa de migración (1,14%) es bastante inferior a las otras medias.

El mayor riesgo que presenta la ciudad sería su baja migración, pero en principio parece razonable la implantación de un negocio en el municipio, teniendo en cuenta, como siempre, nuestra competencia de forma adecuada.

El centro comercial se ha proyectado con unos 30.000 m2 de SBA, donde se mezclará ocio y comercio. Podremos encontrar en las 2 plantas proyectadas (figs. 1 y 2) alimentación y servicios en la planta inferior, mientras que en la superior se ubicarán los comercios de complementos de la persona y restauración. El aparcamiento tendrá 2.000 plazas.

Fig. 1. Planta baja.

Fig. 2. Planta primera.

Al considerar la población influida y el gasto de consumo, se observa que el tamaño ideal de un centro comercial de similares características debiera situarse sobre los 21.200 m2 de SBA, por tanto el proyecto debería contemplar comercializar la diferencia existente entre lo proyectado y nuestro modelo en una segunda fase, una vez consolidado el centro comercial (fig. 3).

Fig. 3. Superficie bruta alquilable ideal de un centro comercial similar.

Competencia actual y futura

Además del casco comercial urbano de Viladecans, y de influir con fuerza el de Barcelona, otros destinos que atraen al consumidor son los siguientes:

Alcampo Sant Boi. Consta de 42.500 m2 de SBA y cuenta con un parque comercial interesante, con la presencia de firmas como Leroy Merlin, Decathlon y Toys 'R' Us.

Barnasud. Cuenta con 43.600 m2 de SBA y Caprabo e Intersport como «locomotoras comerciales».

Gran Via 2. Con 54.000 m2 de SBA y una extensa galería comercial que incluye tiendas como Zara, Decathlon y H&M como polos de atención comercial.

• En menor medida, Carrefour Prat, La Farga y Llobregat Centre. *

Bibliografía general

INE. Anuario Estadístico de España 2006.

INE. Censo de población 1991 y 2001.

INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 2004.

Ministerio de Fomento. Anuario Estadístico 2006.

Servicio de Estudios de "la Caixa". Anuario Económico de España 2006. Barcelona: "la Caixa"; 2006.

En el presente artículo, el autor compara distintos aspectos económicos entre las comunidades autónomas de Cataluña e Islas Baleares. En concreto, el objetivo de este trabajo es analizar el Centro Comercial Vilamarina de Viladecans, población costera cercana a Barcelona, que influirá en unos 3,1 millones de habitantes y supondrá una buena oportunidad para implantar una oficina de farmacia y cualquier negocio en general.

Planos de ubicación

Localización y accesos

El desarrollo se ubicará frente a la estación de ferrocarril del municipio, con un enlace directo con la autopista C-32 (fig. 4).

Fig. 4. Localización y accesos.

Área de Influencia

Entre los municipios a los que afectará este complejo (fig. 5), los más relevantes serán los siguientes:

Fig. 5. Área de influencia.

• Área primaria: Castelldefels, Gavá y Viladecans.

• Área secundaria: Begues y Olesa de Bonesvalls.

• Área terciaria: Sant Pere de Ribes y Vilanova i la Geltrú.

Se estima una población teórica de 3.100.000 habitantes para el año de inauguración previsto (2007), si consideramos las tradicionales áreas de influencia, pero la población en realidad afectada se situaría en un máximo de 470.000 residentes. En cualquier caso, los cálculos estimados para 2008 son más conservadores.

Advertencia. La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.

Viabilidad del proyecto

Ingresos disponibles y gasto medio

Para estudiar la viabilidad de una oficina de farmacia en el Centro Comercial Vilamarina, se consideran los índices vinculados a este negocio en Cataluña, aplicando los parámetros correctores necesarios, como el poder adquisitivo en función del núcleo de población afectado, la distancia a recorrer, la competencia actual y futura, etc.

De todo ello, podemos llegar a las conclusiones siguientes:

• La facturación destinada a productos farmacéuticos, una vez deducidos la evasión del gasto hacia otros lugares, se situaría como mínimo en los 420.000 euros/año (fig. 6), aproximadamente.

Fig. 6. Estimación de la facturación.

• Lo comentado en el punto anterior implicaría una oficina de farmacia con una superficie de unos 90 m2.

• Un alquiler adecuado se situaría en torno a los 22 euros/m2/mes (más gastos comunes).

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