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Vol. 26. Núm. 1.
Páginas 82-87 (Enero 2007)
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Vol. 26. Núm. 1.
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Centro Comercial Ferial Plaza
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Juan Manuel Véleza
a Director de Desarrollos Terciarios de Iberdrola Inmobiliaria (juan.velez@iberdrolainmobiliaria.com)
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Fig. 3. SBA ideal de un centro comercial similar.
Fig. 6. Evolución de la población.
Fig. 7. Estimación de la facturación.
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Este año se inaugurará el Centro Comercial Ferial Plaza, una gran superficie de 56.000 m2 cuyo imán para el consumo será Hipercor. Estará emplazado en Guadalajara, al sureste de la ciudad, con su fachada orientada hacia la autovía A-2. Captará el consumo de casi 400.00 habitantes de la zona, así como el procedente del intenso tráfico rodado de esta vía que une Madrid y Zaragoza. Será una buena oportunidad de negocio para los farmacéuticos que quieran instalar su oficina de farmacia en esta gran superficie.

Guadalajara es la tercera capital de Castilla-La Mancha más poblada (68.248 habitantes según el censo de 2001). El crecimiento experimentado entre 1991 y 2001 por este municipio (0,72%) es superior al autonómico (0,62%) y a la media española (0,51%).

Si comparamos otros datos sociales y económicos importantes, obtenemos lo siguiente:

* La renta disponible de Guadalajara (6), es inferior a la de su provincia, superior a la media de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha e igual a la española.

* La tasa de paro de la ciudad (3,3%) es ligeramente superior a la provincial, pero inferior a las cifras medias de la comunidad autónoma a la que pertenece y a las de España.

* La tasa de migración (16,26%) es inferior a la de la provincia y superior a la media autonómica y española.

Por tanto, estamos ante una ciudad que guarda unos interesantes parámetros para considerar la apertura de un negocio.

Censo de viviendas

En esos 10 años, Castilla-La Mancha tiene una evolución inferior al crecimiento medio español en viviendas principales (20% frente al 21%), pero superior en viviendas secundarias (20% frente al 15%). Por ejemplo, la Comunidad de Madrid, lindante con Guadalajara, se encuentra en ambos parámetros muy por encima.

Licencias y visados de obra de obra nueva y ampliación

La evolución entre 2001 y 2004 en el número de viviendas comprendidas en las licencias de obras en edificios de nueva planta solicitadas en Castilla-La Mancha es casi el doble de la media española (72 y 37%, respectivamente). En la Comunidad de Madrid está por debajo de la mitad. A pesar del mayor número de viviendas en la Comunidad de Madrid, la superficie urbanizada en Castilla-La Mancha supera a la autonomía madrileña en 400.000 m2.

Cuando se observa la evolución del número de viviendas reflejadas en los visados de dirección de obra en edificios de nueva planta en el mismo período, la Comunidad de Madrid casi duplica la media española (60% frente al 37%), pero Castilla-La Mancha la triplica (115%). En cuanto a superficie, la evolución en Castilla-La Mancha es casi 8 veces superior a la de la Comunidad de Madrid.

Finalmente, la evolución del número de edificios destinados a viviendas en obras de ampliación y/o reformados-restaurados visados de 2001 a 2004 tiene un positivo comportamiento en Castilla-La Mancha, mientras que la Comunidad de Madrid sólo tiene un crecimiento correcto en los edificios reformados-restaurados.

Número de habitaciones por vivienda y superficies medias

La ratio de habitaciones por vivienda en Castilla-La Mancha (5,3) es muy superior a la media española, mientras que en la Comunidad de Madrid es inferior.

La evolución de las superficies medias para las viviendas unifamiliares (5,73%) o en bloque (1,82%) en Castilla-La Mancha es superior a la media en España, no así en las ampliadas, donde la Comunidad de Madrid experimenta un crecimiento 5 veces superior a la media nacional. Este crecimiento es muy significativo, porque en 2001 Madrid era la comunidad autónoma con peor evolución en la superficie media de viviendas ampliadas.

Características del desarrollo

El Centro Comercial Ferial Plaza tendrá 56.000 m2 de SBA aproximadamente, desarrollados en un edificio con cuatro plantas (figs. 1 y 2). La «locomotora» comercial será Hipercor (24.000 m2), insignia que se establecerá en tres plantas. La galería comercial estará compuesta por 135 locales (31.600 m2), estando los destinos de hogar, servicios, cotidianos y un hipermercado en planta baja; la moda en la primera y segunda plantas, y el ocio en la tercera (con unas 9 salas de cine y 12 pistas de bolera como puntos de atracción).

Fig. 1. Plantas baja y primera.

Fig. 2. Plantas segunda y tercera.

El aparcamiento tendrá 2.000 plazas, localizadas en tres plantas bajo rasante.

El centro comercial se encuentra junto al futuro recinto ferial de Guadalajara, que contará con otras 700 plazas de aparcamiento.

Considerando la población influenciada y el gasto de consumo, observamos que el tamaño ideal de un centro comercial que se quisiera desarrollar en el área debiera situarse sobre los 40.500 m2 de SBA, por lo que el desarrollo está en la actualidad sobredimensionado (fig. 3), y se supone que se ha diseñado atendiendo más al enorme crecimiento de población que experimentará el corredor del Henares en el próximo futuro.

Fig. 3. SBA ideal de un centro comercial similar.

Competencia actual y futura

Además del casco comercial urbano de Guadalajara, hay otros centros comerciales que atraen al consumidor de la zona:

* Guadalacenter. Es un pequeño centro basado en un hipermercado con una escasa galería comercial.

* La Dehesa. Cuenta con 38.500 m2 de SBA, que incluyen Alcampo, Leroy Merlin, Boulanger, Decathlon, Norauto y Zara como «anclas» comerciales.

* La Dehesa Parque Comercial. Cuenta con 19.500 m2 de SBA, con Media Markt como «locomotora» comercial.

* El Corte Inglés/Hipercor de Alcalá de Henares y el Parque Comercial Cuadernillos (38.500 m2 de SBA).

* En menor medida, el Parque Corredor.

Se prevé la inauguración, en 2007, de un centro comercial en Alcalá de Henares de 34.000 m2 y en 2008 de otro parque comercial de 16.000 m2 en Guadalajara.

Planos de ubicación

Localizaciónyaccesos

Situado en la actual circunvalación de Guadalajara, al sureste de la ciudad, la expansión residencial desplazará la A-2 más al sur, configurando la actual vía como una importante avenida del municipio (fig. 4).

Fig. 4. Ubicación del centro comercial.

Área de Influencia

Entre los municipios a los que afectará este nuevo complejo comercial (fig. 5), los más relevantes serían los siguientes:

Fig. 5. Área de Influencia.

* Área primaria: Guadalajara.

* Área secundaria: Azuqueca de Henares.

* Área terciaria: Alcalá de Henares.

Se estima una población de 380.000 habitantes para el año de inauguración previsto (2007).

Viabilidad del proyecto

Ingresos disponibles y gasto medio

Para estudiar la viabilidad de un punto de venta para una oficina de farmacia en el Centro Comercial Ferial Plaza, se consideran los índices vinculados a este negocio en Castilla-La Mancha y la Comunidad de Madrid, aplicando los necesarios parámetros correctores que están en función de la distancia a recorrer, la renta disponible, la pirámide poblacional (fig. 6), la competencia actual y futura, la economía sumergida, etc.

Fig. 6. Evolución de la población.

De todo ello, podemos llegar a las siguientes conclusiones:

* La facturación se situaría, una vez deducidos la evasión del gasto hacia otros lugares de atracción del consumidor, sobre los 600.000 euros/año (fig. 7).

Fig. 7. Estimación de la facturación.

* Lo anterior implicaría que podría emplazarse una superficie de unos 125 m2.

* Un alquiler adecuado se situaría sobre los 22 euros/m2/mes (más gastos comunes).

Advertencia. La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.


Bibliografía general

Especial Directivos. Directivos Construcción. Madrid: 2003, 2004 y 2005.

INE. Censo de población 1991 y 2001.

INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 2003.

Ministerio de Fomento. Anuario Estadístico 2005.

Servicio de Estudios de "la Caixa". Anuario Económico de España 2005. Barcelona: Fundación "la Caixa"; 2005.

Servicios de Estudios de "la Caixa". Anuario Social de España 2004. Barcelona: Fundación "la Caixa"; 2004.

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